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二、房地產(chǎn)投資物業(yè)管理與創(chuàng)新模式透析

房地產(chǎn)資產(chǎn)管理是指資產(chǎn)所有人以其有形的房地產(chǎn)資產(chǎn)委托專業(yè)機構(gòu)進行管理，以實現(xiàn)資產(chǎn)所有人所期望的資產(chǎn)增值目標(biāo)的行為，其中可包括資產(chǎn)管理、組合投資管理、物業(yè)管理和設(shè)施管理的行為。

1、市場參與主體多元化

房地產(chǎn)資產(chǎn)管理的最重要目的就是通過對存量物業(yè)的投資，將運營良好的資產(chǎn)打包成金融產(chǎn)品，通過市場的交易和交換，獲得更大的利益，實現(xiàn)房地產(chǎn)資產(chǎn)的最大化。而在此過程中，市場參與主體多元化，主要有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理公司、物業(yè)管理公司、投資公司、金融資產(chǎn)管理公司、信托公司等。

各參與主體在房地產(chǎn)資產(chǎn)管理市場中發(fā)揮的作用有所不同，但并非獨立存在，而是相互滲透、相互結(jié)合的。

資料整理：觀點指數(shù)

2、房地產(chǎn)投資管理的創(chuàng)新商業(yè)模式

在房地產(chǎn)資產(chǎn)管理中，通過將不同的房地產(chǎn)業(yè)態(tài)結(jié)合金融手段，創(chuàng)新產(chǎn)品的開發(fā)及商業(yè)運作模式，實現(xiàn)資產(chǎn)的增值和利益最優(yōu)化。根據(jù)產(chǎn)品的使用功能，可以把房地產(chǎn)資產(chǎn)管理分為住宅房地產(chǎn)資產(chǎn)、工業(yè)房地產(chǎn)資產(chǎn)、商業(yè)房地產(chǎn)資產(chǎn)和公共房地產(chǎn)資產(chǎn)等類別。

2.1住宅房地產(chǎn)資產(chǎn)

一手新房市場的黯淡，帶來的是二手房交易市場以及租賃市場的火爆。這既得益于市場政策的紅利，同時也歸結(jié)于市場消費結(jié)構(gòu)的升級。2016年國務(wù)院辦公廳正式發(fā)布《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》，旨在規(guī)范住房租賃市場發(fā)展，促進我國住房市場由以售為主向租售并舉轉(zhuǎn)變，包括改善租房市場有效供給、擴大租房市場有效需求，有效激活房屋租賃市場，讓租房成為推進新型城鎮(zhèn)化和房地產(chǎn)去庫存的有效途徑。同時，房價日益高漲，人口流動頻繁等多重因素，都促使消費者愈發(fā)青睞租賃市場。

而其中，長租公寓市場更是成為了租賃市場細分行業(yè)的主力。長租公寓以其標(biāo)準(zhǔn)化的運營、穩(wěn)定的平臺，盤活了閑置的存量市場，并且靈活的產(chǎn)品組合為消費者提供更高性價比的租住選擇，是傳統(tǒng)租賃市場商業(yè)模式的革新。

長租公寓可以分為兩種經(jīng)營模式，分別是集中式和分散式。集中式長租公寓運用的是較為傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)運作模式，通過包租、獨立開發(fā)、收購或與物業(yè)持有方合作獲取整棟物業(yè)，通過精細化的設(shè)計、改造及裝修后出租。但商業(yè)改造由于多為一次性較大規(guī)模的投入，所需時間和費用多，因此會比分布式長租公寓較晚進入物業(yè)運營與管理。集中式公寓關(guān)鍵是通過低價獲取物業(yè)，經(jīng)過精細開發(fā)后出租，獲得長期穩(wěn)定的收入。由于受制于市區(qū)黃金地段的高租金，房源緊俏，所以集中式長租公寓多分布在近郊位置。典型的集中式長租公寓有YOU+青年公寓、魔方公寓等。

分散式長租公寓則指的是企業(yè)從分散的房東處獲取物業(yè)，再通過精細化和標(biāo)準(zhǔn)化裝修，最后對外出租的模式，典型企業(yè)包括蘑菇公寓、自如友家等。

資料整理：國泰君安證券研究、觀點指數(shù)

長租公寓的優(yōu)點還在于它解決了傳統(tǒng)C2C租賃市場的諸多痛點。在以往租客-租賃中介-業(yè)主的三方租賃模式中，容易面臨房源質(zhì)量參差不齊、房源信息虛假、租房服務(wù)不足等問題，而長租公寓通過直接對租客出租并實現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化運營管理，結(jié)合線上線下的通道加強用戶體驗，并提供增值服務(wù)等方式，很好地解決大部分問題。

然而，長租公寓雖然以互聯(lián)網(wǎng)的思維優(yōu)化了傳統(tǒng)租房領(lǐng)域的諸多痛點，但是在前期投入的資金規(guī)模較大，并且容易受到出租效果的影響，租金回收周期長。在行業(yè)快速發(fā)展的同時，長租公寓的重資產(chǎn)發(fā)展模式也面臨著極大的風(fēng)險。因此，通過采用金融手段走輕資產(chǎn)路徑，發(fā)展租賃資產(chǎn)證券化，有助于租賃市場的穩(wěn)定持續(xù)發(fā)展。

資料整理：觀點指數(shù)

長租公寓通過與金融化工具的結(jié)合，衍生出了股權(quán)融資、ABS資產(chǎn)證券化、類REITS模式、眾籌等多種投融資方式，擴寬資金渠道，盤活存量資產(chǎn)。其中，魔方生活服務(wù)集團成為中國ABS發(fā)行歷史上的首單公寓行業(yè)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，發(fā)行總金額為3.5億元。該項目的底層資產(chǎn)為魔方中國及其魔方北京、魔方上海、魔方廣州3個子公司經(jīng)營的30處物業(yè)的部分公寓未來三年租金收入，這是基于企業(yè)對于未來房間的收益進行打包，將應(yīng)收賬款可能產(chǎn)生的收益，用債的方式發(fā)放給企業(yè)。

另外，因為連鎖公寓的高物業(yè)成本、低經(jīng)營收入、難以快速規(guī)?；奶攸c，在國外，做連鎖公寓的基本都是上市的公寓REITs基金，離開REITs模式的公寓運營者難成氣候。但由于稅收和法規(guī)方面的限制，目前中國還沒有嚴格意義上的REITs，現(xiàn)有的產(chǎn)品大多是私募性質(zhì)的債券、資產(chǎn)支持證券等類REITs產(chǎn)品，但隨著公寓市場的發(fā)展，類REITs將成為資本主流。如魔方金服作為存量物業(yè)綜合金融服務(wù)商，已戰(zhàn)略簽約100多家知名品牌長租公寓、酒店、創(chuàng)客空間，以資本運作的方式盤活了存量資產(chǎn)。構(gòu)建“互聯(lián)網(wǎng)+金融+房地產(chǎn)”的商業(yè)模式，以結(jié)構(gòu)化的產(chǎn)品設(shè)計打通外部大規(guī)模、低成本機構(gòu)資金，并通過發(fā)行項目產(chǎn)業(yè)基金及設(shè)立行業(yè)股權(quán)類投資基金為公寓行業(yè)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展助力。