日韩精品三级呦呦|五月丁香蜜臀|99久亚洲精品热|色婷婷五月一区

四大盈利新模式

旅游地產(chǎn)的盈利點(diǎn)無(wú)非集中于五大板塊，旅游經(jīng)營(yíng)、地產(chǎn)銷(xiāo)售、品牌樹(shù)立、資本運(yùn)作、土地升值，其中旅游經(jīng)營(yíng)與地產(chǎn)銷(xiāo)售是基礎(chǔ)的核心盈利環(huán)節(jié)。近年不斷涌現(xiàn)的大型區(qū)域開(kāi)發(fā)商，品牌的無(wú)形價(jià)值，資本的運(yùn)作以及土地價(jià)值提升，成為資產(chǎn)增值更加迅猛的新途徑，并為基礎(chǔ)盈利環(huán)節(jié)帶來(lái)正向促動(dòng)。曾經(jīng)屢試不爽的“旅游搭臺(tái)，地產(chǎn)唱戲”模式難以為繼，越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商開(kāi)始主動(dòng)/被迫將更多精力投入到旅游經(jīng)營(yíng)和資本運(yùn)作，扎扎實(shí)實(shí)“筑巢”，以市場(chǎng)效益“引鳳”，謀求可持續(xù)的，更長(zhǎng)遠(yuǎn)切實(shí)的資本收益。

1.華僑城模式：先驅(qū)者的轉(zhuǎn)型之路

作為近20年來(lái)中國(guó)旅游地產(chǎn)投資運(yùn)營(yíng)成功的先驅(qū)者，華僑城以人工造景的主題公園為旅游吸引核心，帶動(dòng)區(qū)域新城開(kāi)發(fā)，2014年整體游客量已超3000萬(wàn)人次，擁有錦繡中華、民俗文化村、世界之窗、歡樂(lè)谷、波托菲諾、新浦江城、何香凝美術(shù)館、OCT-LOFT創(chuàng)意文化園、華夏藝術(shù)中心、長(zhǎng)江三峽旅游、華僑城大酒店、威尼斯酒店、茵特拉根大酒店、城市客棧等一系列國(guó)內(nèi)著名的企業(yè)和產(chǎn)品品牌。

從華僑城近5年的財(cái)務(wù)報(bào)表看，無(wú)論是旅游運(yùn)營(yíng)，還是地產(chǎn)銷(xiāo)售收益，其毛利率都相當(dāng)可觀，并保持著平穩(wěn)發(fā)展的勢(shì)頭。旅游與地產(chǎn)兩大板塊在集團(tuán)整體利潤(rùn)構(gòu)成中也是平分秋色，分別占44%和56%。

但是對(duì)比近年在旅游項(xiàng)目財(cái)務(wù)表現(xiàn)上更為突出的宋城、華強(qiáng)文化等企業(yè)，華僑城在旅游板塊的利潤(rùn)率仍存在一定的差距；地產(chǎn)方面，目前的毛利率相比傳統(tǒng)地產(chǎn)企業(yè)萬(wàn)科、招商等仍有一定優(yōu)勢(shì)，但早期的“飛地”型開(kāi)發(fā)及優(yōu)惠的土地政策已不復(fù)存在，華僑城地產(chǎn)的周轉(zhuǎn)率已從2009年的1.1下降至2013年的0.33，存在很大的去化壓力，且地產(chǎn)占總資產(chǎn)的比重過(guò)高，超過(guò)50%。

因此，華僑城也在積極尋求突破與轉(zhuǎn)型，由“旅游+地產(chǎn)”的雙線(xiàn)程盈利，轉(zhuǎn)向“旅游+地產(chǎn)+文化服務(wù)”的多線(xiàn)程共贏，并逐漸由重資產(chǎn)向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型，從區(qū)域運(yùn)營(yíng)商向復(fù)合式服務(wù)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)商角色轉(zhuǎn)型，成立了華僑城演藝公司、華僑城文化科技公司、麥魯小城、哈克兒童職業(yè)體驗(yàn)館等，其傳媒演藝公司已形成23臺(tái)劇，演職人員達(dá)到2600多人，文化科技公司在半年時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)1087.63萬(wàn)元。雖然華僑城的轉(zhuǎn)型之路還面臨各細(xì)分市場(chǎng)成功者的競(jìng)爭(zhēng)，未來(lái)是否可以持續(xù)盈利還有待市場(chǎng)檢驗(yàn)，但這種轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型和運(yùn)營(yíng)輸出已然成為趨勢(shì)。

2. 旅游運(yùn)營(yíng)+資本運(yùn)作模式

這一模式的核心特征是，旅游和休閑商業(yè)等經(jīng)營(yíng)性物業(yè)是核心盈利渠道，地產(chǎn)銷(xiāo)售類(lèi)物業(yè)為輔，由旅游為引擎帶動(dòng)周邊土地成為投資熱點(diǎn)，盤(pán)整做大資產(chǎn)上市。宋城、烏鎮(zhèn)、珠海長(zhǎng)隆等項(xiàng)目都是其中的佼佼者。

以烏鎮(zhèn)為例，中青旅進(jìn)駐后，總投資10億，對(duì)東柵進(jìn)行改造，并對(duì)西柵進(jìn)行了產(chǎn)權(quán)式整體開(kāi)發(fā)，整個(gè)烏鎮(zhèn)景區(qū)2013年游客量達(dá)到569.1萬(wàn)人次，其中西柵景區(qū)接待257.13萬(wàn)人，2014年總接待量超過(guò)620萬(wàn)人次，人均消費(fèi)150-250元/天，顯有項(xiàng)目可以將高門(mén)票、高消費(fèi)、高游客量集于一身。從中青旅各項(xiàng)業(yè)務(wù)的毛利率橫向?qū)Ρ瓤?，烏?zhèn)近5年始終保持著80%以上毛利率，并且遠(yuǎn)高于旅行社、會(huì)展等傳統(tǒng)旅游業(yè)務(wù)，且高于酒店、房地產(chǎn)等高回報(bào)率業(yè)態(tài)。

對(duì)比整個(gè)烏鎮(zhèn)的收入構(gòu)成和西柵景區(qū)的收入構(gòu)成，烏鎮(zhèn)整體以門(mén)票收入為主要收入，占比達(dá)到46%，而西柵的酒店和餐飲類(lèi)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)收入則占到景區(qū)總收入的61%。2009年IDG資本入股烏鎮(zhèn)，助推了中青旅于2010年在香港成功上市，待IDG于去年賣(mài)出其股份時(shí)成功實(shí)現(xiàn)8.4倍的收益。

豐富時(shí)尚的駐場(chǎng)活動(dòng)使烏鎮(zhèn)不僅成為大眾游客的聚集地，更贏得了專(zhuān)業(yè)客群的青睞。戲劇節(jié)、世界互聯(lián)網(wǎng)大會(huì)，小資客、商務(wù)客、精英人士…這些高消費(fèi)力人群將使烏鎮(zhèn)獲得更好的市場(chǎng)表現(xiàn)，更強(qiáng)勢(shì)帶動(dòng)了烏鎮(zhèn)周邊土地的價(jià)值，綠城與雅達(dá)國(guó)際合作的烏鎮(zhèn)雅園，已經(jīng)把養(yǎng)老地產(chǎn)做得風(fēng)聲水起，去年7月一期開(kāi)盤(pán)的500套產(chǎn)品全部售罄，部分程度上應(yīng)歸因于烏鎮(zhèn)西柵的成功鋪墊。

其他此類(lèi)模式代表，如宋城，以景區(qū)門(mén)票為主要收入，門(mén)票收入中又以演藝收入占到87%，號(hào)稱(chēng)亞洲演藝第一股，并不斷進(jìn)行品牌輸出，千古情系列已經(jīng)在三亞、麗江、九寨等知名景區(qū)開(kāi)業(yè)。珠海長(zhǎng)隆海洋王國(guó)則以人均消費(fèi)超千元的門(mén)檻，開(kāi)業(yè)不足一年即接待800萬(wàn)人次的業(yè)績(jī)傲視群雄，在剛剛結(jié)束的春節(jié)小長(zhǎng)假，接待人次達(dá)到了逼近承載量的65萬(wàn)人次，酒店的入駐率達(dá)到90%。簡(jiǎn)言之，在中產(chǎn)和核心家庭旅游消費(fèi)盛行的當(dāng)下，在恰當(dāng)?shù)膮^(qū)位，有競(jìng)爭(zhēng)力、有誠(chéng)意、精致度高的旅游項(xiàng)目是不用擔(dān)心市場(chǎng)需求的。

3.產(chǎn)權(quán)出售+商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式

借助景區(qū)或城市的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，以度假地產(chǎn)或休閑商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主要目的，從而形成旅游吸引力，成為休閑度假目的地，如旅游帶動(dòng)的新型城鎮(zhèn)化示范大理雙廊、設(shè)計(jì)師主導(dǎo)的精品酒店集群莫干山、都市旅游休閑商業(yè)證券化的上海新天地。云南城投、海航集團(tuán)、今典紅樹(shù)林，也將分時(shí)度假地產(chǎn)做得有聲有色。

以莫干山為例，借助優(yōu)質(zhì)自然資源以及地處長(zhǎng)三角的市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)，自發(fā)形成的“洋家樂(lè)”民宿酒店已經(jīng)顯現(xiàn)出集群效應(yīng)，設(shè)計(jì)精細(xì)、風(fēng)格獨(dú)特的精品酒店入住率高達(dá)90%。從投資回報(bào)的角度來(lái)看，莫干山規(guī)模最大的精品酒店“裸心谷”，分為出售別墅和酒店兩個(gè)部分[3]，其中別墅投資1.37億，出售收入2.43億，稅后凈利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)9600萬(wàn)；酒店部分初始投資1.5億，2012年酒店收入6500萬(wàn)，2013年收入7300萬(wàn)，靜態(tài)回收期為4.95年，相比傳統(tǒng)酒店8-12年的回收期和10%的收益率，可謂相當(dāng)可觀。如果把出售物業(yè)與酒店結(jié)合看，則在短短2-3年內(nèi)就實(shí)現(xiàn)了投資的回籠。

云南城投通過(guò)其旗下?lián)碛械?2個(gè)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，并借助控股股東旗下的酒店、景區(qū)、第三方支付平臺(tái)等資源，打造公司旅游地產(chǎn)的連鎖運(yùn)營(yíng)“分時(shí)度假”平臺(tái)，涉及云南省內(nèi)的昆明、大理、玉溪、西雙版納及四川、陜西等區(qū)域。而海航集團(tuán)旗下的酒店集團(tuán)在國(guó)內(nèi)30個(gè)城市擁有超過(guò)50家的高星級(jí)酒店，以其在興隆開(kāi)發(fā)的子爵公館為例，酒店的每個(gè)套間和別墅均擁有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，業(yè)主可自住享受酒店式服務(wù)，也可將物業(yè)委托給酒店管理團(tuán)隊(duì)，每年提取分紅，并享受淡季21天的居住權(quán)。這類(lèi)產(chǎn)品具有投資小，回籠快，風(fēng)險(xiǎn)分散，產(chǎn)品差異性大，符合未來(lái)市場(chǎng)趨勢(shì)等優(yōu)點(diǎn)，但這種模式對(duì)于區(qū)位選址和產(chǎn)品設(shè)計(jì)能力要求較高。

4. 區(qū)域綜合開(kāi)發(fā)+產(chǎn)業(yè)鏈盈利模式

這一模式的最典型代表是迪士尼。在國(guó)內(nèi)，大手筆進(jìn)軍區(qū)域開(kāi)發(fā)商的則是旅游地產(chǎn)界新貴——萬(wàn)達(dá)，無(wú)論是度假區(qū)還是文旅城，動(dòng)轍數(shù)百億的投資額，與“求新求大求最”的跨領(lǐng)域產(chǎn)業(yè)鏈搭建，無(wú)不體現(xiàn)這位商業(yè)地產(chǎn)巨擘在旅游地產(chǎn)上的雄心。雖然在數(shù)字上還未及表現(xiàn)，但“圈人、圈地、圈眼球”的效果已經(jīng)初步顯現(xiàn)。

從投資500億的武漢萬(wàn)達(dá)文旅城開(kāi)始，萬(wàn)達(dá)在城市旅游地產(chǎn)的上策略即是快速占據(jù)核心的土地資源，雖然在文旅地產(chǎn)上并沒(méi)有太多經(jīng)驗(yàn)，但萬(wàn)達(dá)憑借其在商業(yè)地產(chǎn)上積累的雄厚資本和能夠迅速建起一座綜合體建設(shè)速度優(yōu)勢(shì)，已經(jīng)布局合肥、無(wú)錫、重慶、南昌等重要二線(xiàn)城市。2014年廣州文旅城奠基，并積極在上海拿地，拉開(kāi)了萬(wàn)達(dá)文旅地產(chǎn)打入一線(xiàn)城市的序幕。產(chǎn)品上，無(wú)論是萬(wàn)達(dá)MALL，主題公園，電影樂(lè)園，還是各大秀，都力求做到極致，但由于建設(shè)周期短，上馬速度過(guò)快，風(fēng)險(xiǎn)也接踵而至。斥巨資25億打造的漢秀初期上座率高達(dá)95%，但目前已開(kāi)始下滑，市場(chǎng)評(píng)價(jià)褒貶不一。漢秀憑借前期宣傳和慕名而來(lái)的文人士創(chuàng)造了短暫的輝煌，但演藝項(xiàng)目的長(zhǎng)期表現(xiàn)終究有賴(lài)于普通居民和游客的精神消費(fèi)需求。歸結(jié)而言其市場(chǎng)策略是建立在對(duì)未來(lái)消費(fèi)趨勢(shì)的預(yù)判上，將賣(mài)房子變?yōu)橘u(mài)人氣，將追求資金快速回籠轉(zhuǎn)變?yōu)樽非箝L(zhǎng)期回報(bào)，將地產(chǎn)的去化和節(jié)點(diǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)橛脩?hù)體驗(yàn)的訴諸和口碑效應(yīng)。但這場(chǎng)拼資本、拼眼光的豪賭能否經(jīng)得起長(zhǎng)期的市場(chǎng)檢驗(yàn)，其實(shí)實(shí)在在盈利的日子，目前還沒(méi)看到。

萬(wàn)達(dá)在度假區(qū)上的開(kāi)發(fā)也如出一轍。名聲在外的萬(wàn)達(dá)長(zhǎng)白山項(xiàng)目，投資230億，坐擁長(zhǎng)白山的稀缺資源和國(guó)際知名品牌酒店，至今還面臨著酒店入住率嚴(yán)重不足的困境，受制于機(jī)場(chǎng)有限的容量，難以支撐如此大規(guī)模酒店開(kāi)發(fā)所需要的客流，而其對(duì)北區(qū)旅游新城的建設(shè)也還未看到實(shí)施的端倪。雖然通過(guò)聯(lián)合投資來(lái)減輕自身投資的壓力，但如何改善基礎(chǔ)設(shè)施、完善營(yíng)銷(xiāo)渠道、平衡淡旺季仍是擺在萬(wàn)達(dá)面前的課題。

萬(wàn)達(dá)旅游地產(chǎn)的市場(chǎng)表現(xiàn)還有待時(shí)間和國(guó)人消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)變，不過(guò)大手筆的投資打造出的極致項(xiàng)目仍為中國(guó)旅游地產(chǎn)市場(chǎng)注入一劑強(qiáng)心針，是對(duì)“旅游地產(chǎn)不再只是地產(chǎn)”的隆重宣告，而是更注重旅游的運(yùn)營(yíng)本身。當(dāng)今中國(guó)已步入“產(chǎn)品為王”的時(shí)代，無(wú)論是資本，還是速度，最終都要讓位于“產(chǎn)品品質(zhì)、服務(wù)體驗(yàn)及由此帶來(lái)的市場(chǎng)歡迎程度”。套句俗話(huà)說(shuō)：光有錢(qián)，還不能任性。

長(zhǎng)遠(yuǎn)之計(jì)：旅游源頭活水，地產(chǎn)水到渠成

“假旅游、真地產(chǎn)”這種以旅游為名的圈地未來(lái)將寸步難行，旅游與地產(chǎn)并重才是旅游地產(chǎn)可持續(xù)盈利的出路。旅游地產(chǎn)的發(fā)展方向，也由“旅游+地產(chǎn)”兩層皮延伸到“關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)群”，特別是“目的地型復(fù)合城市功能”。

總結(jié)知名案例的成功要素，不難發(fā)現(xiàn)，優(yōu)質(zhì)的落地產(chǎn)品、精細(xì)化的管理、科學(xué)的規(guī)劃、符合市場(chǎng)的業(yè)態(tài)配比、精準(zhǔn)多元的營(yíng)銷(xiāo)渠道，都是項(xiàng)目能夠可持續(xù)盈利的要素。整個(gè)旅游地產(chǎn)市場(chǎng)也呈現(xiàn)項(xiàng)目規(guī)模化、分布集群化、投資民營(yíng)化、產(chǎn)品復(fù)合化、體驗(yàn)主題化、運(yùn)營(yíng)專(zhuān)業(yè)化、盈利多元化的特征，雖然仍存在項(xiàng)目同質(zhì)化、資金周轉(zhuǎn)率低、運(yùn)營(yíng)不成熟、良莠不齊、規(guī)模以上項(xiàng)目占據(jù)核心資源等問(wèn)題，但“重運(yùn)營(yíng)、輕資產(chǎn)”的大勢(shì)已然顯現(xiàn)。

產(chǎn)品類(lèi)型上，山地類(lèi)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目、主題公園類(lèi)、養(yǎng)老類(lèi)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目未來(lái)幾年是發(fā)展高峰期；開(kāi)發(fā)商角度，投資也越來(lái)越青睞小股權(quán)、大開(kāi)發(fā)、輕資產(chǎn)的模式；消費(fèi)端方面，如房金所等支持消費(fèi)者金融產(chǎn)品已經(jīng)面市，旅游地產(chǎn)“眾籌”雖舉步維艱，但也不斷涌現(xiàn)。真正的旅游地產(chǎn)蓬勃發(fā)展或許還要幾年洗牌期，長(zhǎng)遠(yuǎn)的贏家與更多元的盈利渠道正開(kāi)啟一場(chǎng)空前生動(dòng)的“貼地飛行”。