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二、2021年房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢

1、堅持“房住不炒”原則

當前，樓市調(diào)控嚴格，國家層面多次強調(diào)房住不炒。2016年年底的中央經(jīng)濟工作會議首次提出，“房子是用來住的，不是用來炒的”，此后“房住不炒”原則貫穿近幾年的房地產(chǎn)調(diào)控。十四五規(guī)劃意見稿也要求堅持“房子是用來住的，不是用來炒的定位”。

《加快構(gòu)建以國內(nèi)大循環(huán)為主體、國內(nèi)國際雙循環(huán)相互促進的新發(fā)展格局》文章強調(diào)，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位。

近日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長王蒙徽接受媒體采訪表示，2021年，住建部將重點抓好8個方面的工作，其中包括“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，穩(wěn)妥實施房地產(chǎn)長效機制方案，著力穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”。

中央經(jīng)濟工作會議提出，要因地制宜、多策并舉，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長王蒙徽表示，住建部將堅決落實中央經(jīng)濟工作會議部署，牢牢堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，不把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段，時刻繃緊房地產(chǎn)市場調(diào)控這根弦，全面落實房地產(chǎn)長效機制，強化城市主體責(zé)任，因地制宜、多策并舉，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

2、大力發(fā)展長租房市場

自2015年，我國開始大力支持住房租賃，多次發(fā)布政策推進市場發(fā)展。2016年，國務(wù)院就曾出臺《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》，明確提出建立購租并舉的城鎮(zhèn)住房制度，完善城鎮(zhèn)住房保障體系住房保障采取實物與租賃補貼相結(jié)合并逐步轉(zhuǎn)向租賃補貼為主，加快發(fā)展專業(yè)化住房租賃市場。2020年9月，住建部發(fā)布《住房租賃條例（征求意見稿）》，其明確提及，國家支持金融機構(gòu)按照風(fēng)險可控、商業(yè)可持續(xù)的原則，創(chuàng)新針對住房租賃的金融產(chǎn)品和服務(wù)，支持發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金，支持住房租賃企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券、公司債券、非金融企業(yè)債務(wù)融資工具等公司信用類債券及資產(chǎn)支持證券，專門用于發(fā)展住房租賃業(yè)務(wù)。

十四五規(guī)劃意見稿和雙循環(huán)戰(zhàn)略文章均要求完善長租公寓政策。中央經(jīng)濟工作會議把“解決好大城市住房突出問題”作為2021年要抓好的重點任務(wù)之一，特別提出要高度重視保障性租賃住房建設(shè)，加快完善長租房政策，逐步使租購住房在享受公共服務(wù)上具有同等權(quán)利，規(guī)范發(fā)展長租房市場。土地供應(yīng)要向租賃住房建設(shè)傾斜。降低租賃住房稅費負擔(dān)，整頓租賃市場秩序，規(guī)范市場行為，對租金水平進行合理調(diào)控。預(yù)計2021年中國將大力發(fā)展租賃市場。

據(jù)我愛我家相關(guān)研究，2017年我國住房租賃市場交易總量約1.2萬億元，租房人口1.94億人，占全部人口的13.9%。預(yù)計到2025年，租賃市場規(guī)模將首次超過3萬億元，租賃人口增至2.52億人。到2030年，租賃市場規(guī)模將達到4.6萬億元，有接近3億人通過租房實現(xiàn)“住有所居”。政策支持下，我國租賃市場將迎來快速發(fā)展。

數(shù)據(jù)來源：我愛我家、中商產(chǎn)業(yè)研究院整理

3、房企財務(wù)降杠桿將成主旋律

Wind數(shù)據(jù)顯示，截至1月7日，上市房企已發(fā)行13只美元債。根據(jù)各房企公告披露來看，募資用途多為現(xiàn)有債務(wù)再融資。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2020年房企償債規(guī)模約9154億元，同比增長28.7%。2021年房企到期債務(wù)規(guī)模（不含2021年將發(fā)行的超短期債券）預(yù)計將達12448億元，同比增長36%，歷史性突破萬億元大關(guān)，房企償債壓力繼續(xù)攀升。

預(yù)計2021年房企財務(wù)降杠桿將是主旋律，未來房企融資主要以借新還舊為主，融資增速或?qū)⑾陆怠！叭兰t線”將倒逼房企提升自身產(chǎn)品力及經(jīng)營能力，減少對融資依賴，提高項目去化，加快開發(fā)周期。

更多資料請參考中商產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《中國房地產(chǎn)行業(yè)市場前景及投資機會研究報告》,同時中商產(chǎn)業(yè)研究院還提供產(chǎn)業(yè)大數(shù)據(jù)、產(chǎn)業(yè)情報、產(chǎn)業(yè)研究報告、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、園區(qū)規(guī)劃、十四五規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)招商引資等服務(wù)。