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重點(diǎn)園區(qū)分析

不同的企業(yè)，經(jīng)營產(chǎn)業(yè)園區(qū)的方法也不盡相同，各有千秋。有的企業(yè)在市場中游刃有余，對入駐企業(yè)提供的服務(wù)無微不至；有的企業(yè)善于與政府合作銜接，能夠提供大量的優(yōu)惠政策。下面是兩個(gè)比較典型的園區(qū)案例。

1、華夏幸福-固安產(chǎn)業(yè)新城。

華夏幸福創(chuàng)立于1998年，主要業(yè)務(wù)分為產(chǎn)業(yè)園區(qū)和房地產(chǎn)開發(fā)。而產(chǎn)業(yè)園區(qū)業(yè)務(wù)包括產(chǎn)業(yè)新城和產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)，是華夏幸福的核心業(yè)務(wù)和競爭優(yōu)勢。華夏幸福旗下的產(chǎn)業(yè)園區(qū)主要集中在電子信息、高端裝備、新能源汽車、航空航天、新材料、生物醫(yī)藥、文化創(chuàng)意等10大產(chǎn)業(yè)。據(jù)統(tǒng)計(jì)截至2017年末，華夏幸福在中國境內(nèi)共有53個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，主要集中在京津冀與長三角地區(qū)，分別有14個(gè)和18個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，其中在營10個(gè)園區(qū)，在營建筑面積約為9.62億平方米。

而固安正是華夏幸福起步的地方。固安新城位于北京天安門正南方向50公里，于2002年6月28日奠基。迄今已累計(jì)引進(jìn)600多家企業(yè)，招商引資額超過1400億元，約30家高?？蒲袡C(jī)構(gòu)落戶。園區(qū)主要產(chǎn)業(yè)包括新型顯示（OLED）、航空航天、生物醫(yī)藥以及智能網(wǎng)聯(lián)汽車等高科技產(chǎn)業(yè)。

在固安產(chǎn)業(yè)新城的開發(fā)中，華夏幸福采用了PPP市場化運(yùn)作（即政府與社會(huì)資本合作）模式接受合作區(qū)域地方政府委托，與其簽訂長期性的的合作開發(fā)協(xié)議，為園區(qū)提供包括規(guī)劃設(shè)計(jì)與咨詢、土地整理、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、公共配套建設(shè)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)以及城市運(yùn)營服務(wù)共六大類綜合解決方案。這種為園區(qū)提供綜合解決方案與政府的角色進(jìn)行了對接，同時(shí)針對客戶企業(yè)也有相應(yīng)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)，包括公司在委托園區(qū)內(nèi)進(jìn)行的產(chǎn)業(yè)定位、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、城市規(guī)劃、招商引資、投資服務(wù)、產(chǎn)業(yè)升級等。

這種上承政府，下接企業(yè)的開發(fā)商模式有效的補(bǔ)齊了地方模式中可能存在的短板，能夠同時(shí)滿足企業(yè)和地方發(fā)展的要求，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的園區(qū)落地。

盈利模式

華夏幸福在固安的盈利主要是通過政府的購買服務(wù)，具體包括規(guī)劃設(shè)計(jì)與咨詢、土地整理、基礎(chǔ)建設(shè)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)、以及城市運(yùn)營維護(hù)等。

入駐企業(yè)上繳費(fèi)用成為園區(qū)收入，地方政府按照國家規(guī)定繳納至地方財(cái)政后，按約定比例留存，剩余部分納入財(cái)政預(yù)算支出，作為支付公司服務(wù)費(fèi)用的來源。也就是說在開發(fā)建設(shè)方面，開發(fā)商是作為連接政府與入駐企業(yè)的中間人存在，而在盈利方面，政府是連接開發(fā)商與入駐企業(yè)的中間人，這樣的合作關(guān)系既能夠提高生產(chǎn)效率，也有效地幫助地方政府提高了綜合實(shí)力。

同樣地，華夏幸福也在園區(qū)內(nèi)建設(shè)了房地產(chǎn)項(xiàng)目，有包括孔雀城、劍橋郡等共25個(gè)住宅項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)區(qū)域產(chǎn)業(yè)與人口的導(dǎo)入，提升區(qū)域粘性，是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的合理補(bǔ)充與完善。華夏幸福也將園區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)與產(chǎn)業(yè)園區(qū)業(yè)務(wù)并列為其核心，讓房地產(chǎn)與產(chǎn)業(yè)園協(xié)同發(fā)展。房地產(chǎn)項(xiàng)目既滿足了園區(qū)居民的居住需求，也讓華夏幸福的投資成本得以快速回流。

值得一提的是，華夏幸福在固安區(qū)域提供的城市運(yùn)營維護(hù)不只是一般城市管理人員能夠提供的服務(wù)。教育體系從幼兒園到中學(xué)均有覆蓋，為園區(qū)工作人員的子女教育提供了方便；醫(yī)療體系中有一家三甲醫(yī)院（幸福醫(yī)院）；文體休閑體系中建設(shè)有一座亞洲最大的室外自行車主題公園，另有圖書館與規(guī)劃館等文化場所；商業(yè)與商務(wù)體系也為居民工作與生活提供了極大的便利。除了產(chǎn)品市場與原材料，固安新城內(nèi)部的大部分服務(wù)基本可以自給自足。