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新型城鎮(zhèn)化中讀懂城市群

事實(shí)上，三四線城市成為購房新戰(zhàn)場除了受去庫存政策的引導(dǎo)，還有另一層深意，那便是房企拿地布局中形成的城市群格局觀。城市群格局觀除了可以在樓市嚴(yán)控下為房企提供銷售契機(jī)，也順應(yīng)了我國未來新城鎮(zhèn)化發(fā)展的大勢。國務(wù)院總理李克強(qiáng)在政府工作報(bào)告中就強(qiáng)調(diào)推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)為2017年的工作重點(diǎn)，要求“支持中小城市和特色小城鎮(zhèn)發(fā)展，推動一批具備條件的縣和特大鎮(zhèn)有序設(shè)市，發(fā)揮城市群輻射帶動作用”。

這對于房企的城市布局具有啟示意義。當(dāng)業(yè)績過百億的房企還在局部城市群中追求安全感的時(shí)候，許多千億房企已經(jīng)瞄準(zhǔn)新一線城市所帶來的機(jī)遇。比如西安，除了早有布局的萬科、綠地、恒大、中海、龍湖以外，今年勢頭迅猛的碧桂園和融創(chuàng)也相繼進(jìn)入，如同西安對西北地區(qū)的輻射作用一樣，武漢、昆明、貴陽等城市的潛力也相繼被發(fā)掘，成為新的“兵家必爭之地”。

華夏幸福方面提到：“新型城鎮(zhèn)化建設(shè)將重點(diǎn)推進(jìn)城市群和新生中小城市的培育發(fā)展，推進(jìn)城市群一體化發(fā)展，提高三四線城市和特大城市間的互聯(lián)互通，挖掘中小城市、縣級區(qū)域的發(fā)展?jié)摿?。未來，城市群地區(qū)將成為我國生產(chǎn)力布局新的增長點(diǎn)，新型城鎮(zhèn)化是中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的最大內(nèi)需潛力。”

碧桂園也透露未來發(fā)展軌跡：“房地產(chǎn)行業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)重要支柱之一，城鎮(zhèn)化進(jìn)程帶來的首次置業(yè)以及對高品質(zhì)住宅的改善需要是房地產(chǎn)長期發(fā)展的動力。預(yù)計(jì)2017年下半年，一方面會通過因城施策去庫存政策加以分類調(diào)控，另一方面行業(yè)競爭將更激烈，行業(yè)整合加強(qiáng)，市場進(jìn)一步分化?！?/p>

五大城市群經(jīng)濟(jì)與人口規(guī)模

五大城市群人口增量（萬人）及增幅

下半場之戰(zhàn)：銷售轉(zhuǎn)運(yùn)營

除了城市布局以外，在住宅和商業(yè)地產(chǎn)細(xì)分領(lǐng)域進(jìn)行自持和運(yùn)營成為房企另一個(gè)跑贏市場的契機(jī)。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2017年上半年，全國土地成交均價(jià)為 4232元/平方米，較去年同期上漲 22.8%，漲幅較2016年全年回落1.3個(gè)百分點(diǎn)。在“限房價(jià)、競地價(jià)”政策影響下，一線城市成交項(xiàng)目中，含自持要求的項(xiàng)目占比41.7%，含限價(jià)要求項(xiàng)目占比22.2%。在此前提下，一線二線城市的土地溢價(jià)率分別為25%和45%，較2016年分別下降19個(gè)百分點(diǎn)和9個(gè)百分點(diǎn)。

不難發(fā)現(xiàn)，國家出讓和房企攬入的自持地塊與項(xiàng)目逐漸增多。一則來自方正證券的研究報(bào)告表示，對于房企來說，租賃市場的發(fā)展會使得商品住房市場空間分流20.8億平方米（按照2016年全國商品房均價(jià)7201.5元計(jì)算為16.3萬億元），但打開了年度GMV高達(dá)1.8萬億元至1.9萬億元的租賃新藍(lán)海，搶先布局長租公寓、物業(yè)管理運(yùn)營能力具有優(yōu)勢的房企將顯著受益。

這也意味著，除了以往駐扎與目前挺進(jìn)的中心輻射城市以外，像萬科、龍湖、旭輝等率先搶灘租賃市場的房企有了另一個(gè)盈利窗口。在龍湖地產(chǎn)中報(bào)顯示，龍湖地產(chǎn)滿足年輕客群品質(zhì)租住的新業(yè)務(wù)長租公寓“冠寓”，已陸續(xù)在重慶、成都等地成功開業(yè)，已開業(yè)投資物業(yè)總面積208萬平方米，整體出租率達(dá)到94.7%，不含稅租金收入11.4億元，較上年增長28.8%。

不過值得注意的是，在房企未來爭奪市場過程中還需要經(jīng)受諸多融資考驗(yàn)。2017年上半年，房企境內(nèi)融資數(shù)據(jù)繼續(xù)低迷，融資難度加大。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2017年上半年房企境內(nèi)融資包括私募債、公司債、中期票據(jù)等合計(jì)僅1771.8億元。而2016年上半年同期融資額度高達(dá)6735.94億元，同比減少幅度達(dá)到了74%。在此情況下，房企不得不將信托、資管等高成本融資渠道視作“救命稻草”，甚至轉(zhuǎn)向海外融資。