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內容概括

養(yǎng)老地產是養(yǎng)老產業(yè)的模式之一，是老齡化時代到來形成的特有概念，是市場機制下養(yǎng)老制度創(chuàng)新的結晶。養(yǎng)老地產應當是用以養(yǎng)老的地產，具體包括老年住宅、老年公寓、老年社區(qū)、養(yǎng)老院、托老所以及普通住宅中供老年人居住和使用的部分的開發(fā)和經營過程。本報告中，養(yǎng)老地產專指在人口老齡化日益加重背景下，由房地產開發(fā)企業(yè)或相關的社會機構推出的適宜老年人居住、符合老年人心理特點及生理特點并能夠滿足老年人社會活動需求，為老年人的健康提供良好基礎設施保障的老年住宅產品。廈門市，簡稱“廈”或“鷺”，別稱鷺島，是福建省副省級市、計劃單列市，國務院批復確定的中國經濟特區(qū)，東南沿海重要的中心城市、港口及風景旅游城市。截至2020年，廈門市下轄6個區(qū)，總面積1700.61平方千米，建成區(qū)面積397.84平方千米。2020年，廈門全市常住人口516.40萬人。廈門市下轄6個市轄區(qū)：思明區(qū)、湖里區(qū)、集美區(qū)、海滄區(qū)、同安區(qū)、翔安區(qū)。全市共有29個街道、10個鎮(zhèn)、379個社區(qū)、147個村。近年來，廈門市老齡化的趨勢不斷加強。截至2020年底，廈門市共有60周歲及以上老年人口49.36萬，占人口總數的9.56%。預計到2025年，全市60周歲及以上老年人口將達到60萬，占比將上升至12%左右。廈門市人口老齡化的規(guī)模以及步驟正在不斷推進，而新的市場需求也在不斷擴大，這證明了廈門市養(yǎng)老地產的發(fā)展?jié)摿κ志薮?，同時也反映了廈門市養(yǎng)老服務業(yè)的不完善。就目前而言，廈門市普通的養(yǎng)老機構能容納的老齡人口也十分有限，除此之外，一些養(yǎng)老的配套設施也很不完善，還有隨著廈門市國民經濟水平的提高，對于追求更高的服務質量的社會消費群體來說，養(yǎng)老院等老年機構早已不能滿足老年人的養(yǎng)老需求，而消費人群是希望能夠有以養(yǎng)老為核心服務的地產機構出現代替?zhèn)鹘y的養(yǎng)老院和養(yǎng)老公寓，來滿足消費者的需求。

報告目錄

第一章養(yǎng)老地產發(fā)展基礎概述 10

第一節(jié) 養(yǎng)老地產概述 10

一、養(yǎng)老產業(yè)的定義和目標 10
二、養(yǎng)老地產的內涵及特征 10
三、養(yǎng)老地產利益主體分析 12
四、成熟養(yǎng)老地產特點分析 13

第二節(jié) 養(yǎng)老地產行業(yè)政策分析 14

一、中國房地產市場調控政策分析 14
二、中國養(yǎng)老地產的支持政策分析 14
三、《中華人民共和國老年人權益保障法》 14
四、《關于加強老年人優(yōu)待工作的意見》 15
五、《關于加快發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)的意見》 16
六、中國養(yǎng)老地產“十三五”發(fā)展政策支持 17
七、《智慧健康養(yǎng)老產業(yè)發(fā)展行動計劃》 17
八、《“十三五”國家老齡事業(yè)發(fā)展和養(yǎng)老體系建設規(guī)劃》 20
九、《關于制定和實施老年人照顧服務項目的意見》 20
十、試點實施“以房養(yǎng)老” 21

第三節(jié) 中國養(yǎng)老地產社會環(huán)境分析 22

一、中國人口老齡化趨勢分析 22
二、中國老年人養(yǎng)老模式分析 22
三、中國養(yǎng)老觀念的轉變分析 26
四、社會養(yǎng)老服務體系的現狀 27
五、中國的老齡人口紅利分析 28

第二章養(yǎng)老地產發(fā)展狀況分析 30

第一節(jié) 養(yǎng)老地產行業(yè)發(fā)展現狀 30

一、養(yǎng)老地產處于摸索階段 30
二、房企布局養(yǎng)老地產情況 30
三、保險企業(yè)涉足養(yǎng)老地產 32
四、外資在華投資老年住宅 34
五、中國養(yǎng)老地產開發(fā)特點 34

第二節(jié) 不同類型養(yǎng)老地產市場分析 36

一、養(yǎng)老服務嵌入式住宅市場 36
二、養(yǎng)老服務型老年公寓市場 36
三、“學院式”養(yǎng)老地產市場 38
四、健康養(yǎng)生型養(yǎng)老地產市場 39
五、養(yǎng)老綜合體養(yǎng)老地產市場 40

第三節(jié) 養(yǎng)老地產開發(fā)運營模式分析 40

一、中國養(yǎng)老地產商業(yè)模式分析 40
（一）中國現有養(yǎng)老地產模式分析 40
（二）適合中國養(yǎng)老地產開發(fā)模式 42
（三）中國養(yǎng)老地產運營模式分析 48
（四）中國養(yǎng)老地產盈利模式解析 50
（五）養(yǎng)老地產商業(yè)模式創(chuàng)新分析 52
二、中國養(yǎng)老地產管理模式分析 52
（一）房地產開發(fā)商管理的模式 52
（二）與專業(yè)公司建立戰(zhàn)略聯盟 53
（三）引進專業(yè)公司的管理模式 53
（四）各種管理模式的優(yōu)劣對比 53
（五）養(yǎng)老地產管理的收益分析 54

第三章廈門市房地產市場環(huán)境分析 55

第一節(jié) 廈門市行政劃分 55

第二節(jié) 廈門市地理氣候資源環(huán)境分析 55

一、地理位置 55
二、地質 55
三、氣候 56
四、資源 56

第三節(jié) 廈門市交通環(huán)境分析 57

一、交通 57
二、鐵路 57
三、公路 57
四、水路 57
五、民航 58

第四節(jié) 廈門市宏觀經濟環(huán)境分析 58

一、廈門市GDP增長情況 58
二、廈門市固定資產投資 58
三、廈門市居民收入情況 59
四、廈門市產業(yè)結構分析 60

第五節(jié) 廈門市地產業(yè)社會環(huán)境分析 60

一、廈門市消費市場情況 60
二、廈門市人均住房面積 61
三、廈門市安居工程建設 61

第四章廈門市房地產市場發(fā)展分析 63

第一節(jié) 廈門市房地產市場政策環(huán)境 63

一、《國民經濟和社會發(fā)展第十四個五年規(guī)劃和二〇三五年遠景目標的建議》 63
二、《關于規(guī)范和發(fā)展廈門市住房租賃市場工作意見》 64
三、《廈門市社會保障性住房管理條例實施辦法》 66

第二節(jié) 廈門市土地市場分析 67

一、經營性用地成交情況 67
二、土地出讓金情況分析 68
三、分用途土地出讓情況 69

第三節(jié) 廈門市房地產市場分析 69

一、廈門市房地產投資情況 69
二、廈門市房地產供給分析 70
三、廈門市商品房銷售情況 70

第四節(jié) 廈門市典型樓盤情況 70

一、銷售面積 70
二、成交均價 71

第五節(jié) 廈門市房地產價格走勢 71

第五章廈門市人口老齡化現狀分析 73

第一節(jié) 人口老齡化標準 73

一、老年人年齡劃分標準 73
二、老齡化社會劃分標準 73

第二節(jié) 廈門市人口結構分析 74

一、年齡結構 74
二、性別結構 74
三、戶籍結構 74
四、教育結構 74

第三節(jié) 廈門市老齡化情況分析 75

一、廈門常住人口數量 75
二、廈門老年人口數量 75
三、廈門市老齡化分析 75

第六章廈門市養(yǎng)老地產市場投資機會分析 77

第一節(jié) 廈門市養(yǎng)老地產業(yè)發(fā)展政策 77

一、《廈門市養(yǎng)老設施專項規(guī)劃》 77
二、《廈門市推進養(yǎng)老服務發(fā)展行動方案》 77

第二節(jié) 廈門市養(yǎng)老機構發(fā)展分析 77

一、廈門市養(yǎng)老機構規(guī)模情況 77
二、廈門市養(yǎng)老機構情況統計 78
三、廈門市養(yǎng)老服務照料中心 79

第三節(jié) 廈門市養(yǎng)老機構發(fā)展分析 80

一、廈門市養(yǎng)老服務補貼情況 80
二、廈門市“4+4”模式養(yǎng)老服務 80
三、廈門市養(yǎng)老服務發(fā)展情況分析 84

第七章廈門市重點區(qū)域養(yǎng)老地產布局分析 87

第一節(jié) 重點布局區(qū)域--思明區(qū) 87

一、房地產開發(fā)投資分析 87
二、養(yǎng)老地產發(fā)展優(yōu)勢分析 87
三、養(yǎng)老地產重點項目分析 88
四、養(yǎng)老地產需求前景分析 89

第二節(jié) 重點布局區(qū)域--湖里區(qū) 90

一、房地產開發(fā)投資分析 90
二、養(yǎng)老地產發(fā)展優(yōu)勢分析 90
三、養(yǎng)老地產重點項目分析 91
四、養(yǎng)老地產需求前景分析 92

第三節(jié) 重點布局區(qū)域--集美區(qū) 93

一、房地產開發(fā)投資分析 93
二、養(yǎng)老地產發(fā)展優(yōu)勢分析 93
三、養(yǎng)老地產重點項目分析 94
四、養(yǎng)老地產需求前景分析 94

第八章養(yǎng)老地產市場目標消費者分析 96

第一節(jié) 老年人特征與消費能力分析 96

一、老年人的生理特征研究 96
（一）老年人人體工程學 96
（二）老年人的生理特征 97
（三）老年人的生理需求 98
二、老年人的心理特征研究 99
（一）老年人的心理特征 99
（二）老年人的心理需求 99
三、老年人的行為活動特征 100
（一）老年人活動分布圈 100
（二）老年人的活動特性 101
四、老年人群購買力分析 102
（一）老年人經濟收入來源 102
（二）老年人購買力正提升 102

第二節(jié) 中國養(yǎng)老地產客戶群體分析 103

一、企事業(yè)單位老年退休人群 103
二、收入學歷較高的中年子女 103
三、追求安逸老年生活退休者 103
四、休閑度假養(yǎng)生的老年客流 103
五、養(yǎng)老地產的潛在客戶分析 104
六、養(yǎng)老地產客戶群消費特征 104

第三節(jié) 養(yǎng)老地產消費者行為分析 106

一、中國居民養(yǎng)老意愿調查 106
二、老年人的養(yǎng)老消費觀念 106
三、消費者對養(yǎng)老地產認識 107
四、不同老年人關注度調查 107
五、養(yǎng)老地產設施服務需求 107
六、養(yǎng)老地產入住方式調查 108

第九章廈門市養(yǎng)老地產項目營銷策略分析 109

第一節(jié) 養(yǎng)老地產項目的選址及定位 109

一、養(yǎng)老地產項目的選址策略 109
二、養(yǎng)老地產的項目定位分析 111

第二節(jié) 廈門市養(yǎng)老地產項目營銷策略研究 112

一、養(yǎng)老地產營銷中存在的問題 112
二、養(yǎng)老地產市場營銷策略分析 114
三、養(yǎng)老地產項目銷售渠道類型 115
四、養(yǎng)老地產項目銷售渠道選擇 117

第三節(jié) 廈門市養(yǎng)老地產項目促銷策略分析 120

一、養(yǎng)老地產促銷目標分析 120
二、養(yǎng)老地產促銷方式分析 120
三、養(yǎng)老項目促銷策略分析 120
（一）養(yǎng)老地產廣告促銷策略 120
（二）養(yǎng)老地產人員推銷策略 121
（三）養(yǎng)老地產營業(yè)推廣策略 121
（四）養(yǎng)老地產公共關系策略 123

第四節(jié) 廈門市養(yǎng)老地產產品價格策略分析 123

一、養(yǎng)老地產項目定價策略分析 123
二、養(yǎng)老地產項目價格影響因素 124
三、養(yǎng)老地產項目定價方法研究 125
四、養(yǎng)老地產項目調價方法研究 128

第五節(jié) 廈門市養(yǎng)老地產網絡營銷策略分析 130

一、養(yǎng)老地產網絡營銷運作模式分析 130
二、養(yǎng)老地產開展網絡營銷的優(yōu)勢 131
三、養(yǎng)老地產開展網絡營銷的缺陷 133
四、養(yǎng)老地產網絡營銷的整合互補 134
五、養(yǎng)老地產實現網絡營銷的策略 135

第十章廈門市養(yǎng)老地產業(yè)扶持政策分析 137

第一節(jié) 社會保障政策 137

一、醫(yī)療保險政策 137
二、養(yǎng)老保險政策 137
三、離退休政策 138

第二節(jié) “以房養(yǎng)老”政策解讀 144

一、政策路徑 144
二、適用條件 144
三、國內實踐 145
四、發(fā)展困局 146

第三節(jié) 養(yǎng)老地產業(yè)其他相關政策解讀 148

一、政府鼓勵民間資本參與養(yǎng)老服務 148
二、政府購買公共服務政策解讀 149
三、養(yǎng)老服務業(yè)其他相關政策導向 151

第十一章廈門市養(yǎng)老地產投融資市場戰(zhàn)略分析 157

第一節(jié) 廈門市養(yǎng)老地產投資開發(fā)影響因素 157

一、地區(qū)經濟水平 157
二、地區(qū)居民收入 157
三、社會福利制度 157
四、老齡人口數量 157
五、居民養(yǎng)老觀念 157
六、地區(qū)生態(tài)環(huán)境 158
七、地區(qū)地價水平 158

第二節(jié) 廈門市養(yǎng)老地產投資特性分析 158

一、養(yǎng)老地產行業(yè)投資特性分析 158
二、養(yǎng)老地產項目投入產出分析 159
三、投資養(yǎng)老地產關鍵決策要素 160
四、養(yǎng)老地產的投資價值點分析 161
（一）進入品牌效應 161
（二）售租獲取利潤 161
（三）運營管理獲益 161
（四）地區(qū)輻射效應 162
（五）社會口碑效應 162

第三節(jié) 廈門市房地產企業(yè)投資養(yǎng)老地產可行性分析 162

一、養(yǎng)老地產成房企開發(fā)新方向 162
二、房企開發(fā)養(yǎng)老地產優(yōu)勢分析 162
三、房企開發(fā)養(yǎng)老地產前提分析 163
四、房企投資養(yǎng)老地產效益分析 163
五、房企開發(fā)養(yǎng)老地產戰(zhàn)略分析 163

第四節(jié) 廈門市養(yǎng)老地產投資風險分析 164

一、產業(yè)政策風險 164
二、房產信貸風險 164
三、新興市場風險 165
四、投資收益風險 165
五、物業(yè)管理風險 166

第五節(jié) 廈門市養(yǎng)老地產投融資策略分析 166

一、房地產投融資主體分析 166
二、養(yǎng)老地產融資渠道分析 167
三、養(yǎng)老地產融資方式分析 168
四、養(yǎng)老地產融資策略分析 169
五、養(yǎng)老地產PFI融資模式 172
（一）PFI建設養(yǎng)老地產的適用性 172
（二）PFI建設養(yǎng)老地產的模式構建 173
（三）養(yǎng)老地產運用PFI模式的建議 176

第十二章廈門市養(yǎng)老地產投資前景趨勢預測 177

第一節(jié) 養(yǎng)老地產發(fā)展趨勢分析 177

一、綜合性住宅將成為主導產品 177
二、市場競爭激烈設計更重細節(jié) 177
三、更加注重以人為本開發(fā)理念 177
四、小戶型是養(yǎng)老地產開發(fā)首選 177
五、將逐步從主城區(qū)向郊區(qū)轉移 178
六、開發(fā)不再片面追求規(guī)模檔次 178

第二節(jié) 廈門市養(yǎng)老地產市場機會分析 178

一、養(yǎng)老綜合體的市場機會 178
二、養(yǎng)生養(yǎng)老地產市場機會 178
三、養(yǎng)老旅游地產市場機會 179
四、保險企業(yè)養(yǎng)老地產機會 181
五、醫(yī)療康復機構市場機會 181
六、酒店管理企業(yè)市場機會 181

第三節(jié) 廈門市養(yǎng)老地產市場發(fā)展前景 182

一、養(yǎng)老地產成房地產新增長點 182
二、養(yǎng)老地產產品漸成新型剛需 182
三、養(yǎng)老地產潛力巨大尚需升級 183
四、養(yǎng)老地產市場需求前景廣闊 184
五、養(yǎng)老地產市場規(guī)模預測分析 184

第四節(jié) 廈門市養(yǎng)老地產業(yè)發(fā)展前景預測 185

一、養(yǎng)老地產需求前景預測 185
二、養(yǎng)老地產的機遇與挑戰(zhàn) 185
（一）開發(fā)養(yǎng)老地產的優(yōu)勢 185
（二）發(fā)展養(yǎng)老地產面臨的瓶頸 186
三、2025年老年人口預測 186
四、養(yǎng)老服務機構需求預測 186
五、養(yǎng)老地產業(yè)前景展望 186

圖表目錄

圖表 1 傳統住宅地產與養(yǎng)老地產的對比情況 12
圖表 2 中國第七次人口普查全國人口年齡構成 23
圖表 3 異地養(yǎng)老模式及其特征 42
圖表 4 專門建設綜合型養(yǎng)老社區(qū) 44
圖表 5 普通社區(qū)中配建各類養(yǎng)老產品 45
圖表 6 養(yǎng)老設施與幼兒園并設 46
圖表 7 國內養(yǎng)老地產的盈利模式 53
圖表 8 養(yǎng)老地產管理模式優(yōu)劣勢對比 54
圖表 9 廈門市地區(qū)生產總值及其增長率 59
圖表 10 廈門市固定資產投資增長速度 60
圖表 11 廈門市城鄉(xiāng)居民人均可支配收入統計 61
圖表 12 廈門市產業(yè)結構占比情況統計 61
圖表 13 廈門市社會消費品零售總額及增長情況 62
圖表 14 廈門市城鎮(zhèn)居民人均住房面積情況統計 62
圖表 15 廈門市各季度土地出讓數據對比 69
圖表 16 廈門市各季度土地出讓金對比 69
圖表 17 2020年廈門市分用途土地出讓情況統計 70
圖表 18 廈門市房地產投資總額統計 70
圖表 19 廈門市房地產供給情況統計 71
圖表 20 廈門市商品房銷售情況統計 71
圖表 21 2020年廈門市典型樓盤銷售面積統計 72
圖表 22 2020年廈門市典型樓盤成交統計 72
圖表 23 廈門市新建商品住宅價格指數走勢圖 73
圖表 24 廈門市常住人口數量統計 76
圖表 25 廈門市部分養(yǎng)老機構基本情況一覽表 79
圖表 26 廈門市養(yǎng)老服務照料中心基本情況一覽表 80
圖表 27 思明區(qū)房地產開發(fā)投資額統計 88
圖表 28 思明區(qū)養(yǎng)老地產部分項目一覽表 89
圖表 29 湖里區(qū)房地產開發(fā)投資額統計 91
圖表 30 湖里區(qū)養(yǎng)老地產部分項目一覽表 92
圖表 31 集美區(qū)房地產開發(fā)投資額統計 94
圖表 32 集美區(qū)養(yǎng)老地產部分項目一覽表 95
圖表 33 養(yǎng)老地產消費者配套設施需求調查結果 109
圖表 34 養(yǎng)老地產消費者意愿入住方式調查結果 109
圖表 35 養(yǎng)老地產投資決策的關鍵要素圖 162
圖表 36 養(yǎng)老地產的融資渠道 169
圖表 37 BOT、PPP、PFI典型融資方式各方責任比較 174
圖表 38 BOT、TOT、PPP、PFI典型融資方式的參與程度和獲益比較 174
圖表 39 PFI建設養(yǎng)老地產的模式構建 175
圖表 40 PFI建設養(yǎng)老地產的參與程度和主要職責 176

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