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內(nèi)容概括

2019-2025年烏魯木齊市商業(yè)地產(chǎn)市場戰(zhàn)略及投資分析報告

報告目錄

第一章商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)概述 9

第一節(jié) 商業(yè)地產(chǎn)的相關(guān)概述 9

一、商業(yè)地產(chǎn)的定義 9
二、商業(yè)地產(chǎn)的分類 9
三、商業(yè)地產(chǎn)的模式 9

第二節(jié) 商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)投資背景 10

一、商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展歷程 10
二、商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)驅(qū)動因素 10
三、商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的必然性 12

第三節(jié) 商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展分析 13

一、商業(yè)地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析 13
二、商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展特點(diǎn)分析 14
三、商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入調(diào)控視野 15
四、商業(yè)地產(chǎn)市場熱點(diǎn)分析 16
五、商業(yè)地產(chǎn)市場形勢分析 18

第二章商業(yè)地產(chǎn)盈利模式分析 20

第一節(jié) 商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)銷售盈利模式 20

一、商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)散售盈利模式 20
（一）散售模式類型分析 20
（二）散售模式適用物業(yè) 21
（三）散售模式的優(yōu)劣勢 22
二、商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)整售盈利模式 23
（一）整售模式操作方式 23
（二）整售模式主要特點(diǎn) 23
（三）整售模式適用物業(yè) 24
（四）整售模式的優(yōu)劣勢 24

第二節(jié) 商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)持有經(jīng)營盈利模式 24

一、完全自營模式分析 24
（一）完全自營模式資源要求 24
（二）完全自營模式優(yōu)劣勢分析 26
二、自營+經(jīng)營貸模式分析 26
（一）模式操作方式 26
（二）模式資源要求 27
（三）模式優(yōu)劣勢分析 27
三、資本運(yùn)作模式分析 28
（一）資本運(yùn)作模式操作方式 28
（二）資本運(yùn)作模式優(yōu)劣勢分析 29

第三節(jié) 商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)混合運(yùn)作盈利模式 29

一、混合運(yùn)作模式操作方式分析 29
二、混合運(yùn)作模式主要特點(diǎn)分析 29
三、混合運(yùn)作適用物業(yè)類型分析 29
四、混合運(yùn)作模式優(yōu)劣勢分析 30

第四節(jié) 主要商業(yè)地產(chǎn)盈利模式對比分析 30

第三章 2018年烏魯木齊市房地產(chǎn)市場環(huán)境分析 31

第一節(jié) 烏魯木齊市房地產(chǎn)地域環(huán)境分析 31

一、地理位置 31
二、自然環(huán)境 31
三、生態(tài)氣候 31
四、資源分布 32

第二節(jié) 烏魯木齊市宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 34

一、烏魯木齊市GDP增長 34
二、烏魯木齊市工業(yè)增加值 35
三、烏魯木齊市固定資產(chǎn)投資 36
四、烏魯木齊市消費(fèi)價格分析 36
五、烏魯木齊市社會消費(fèi)品總額 37

第三節(jié) 烏魯木齊市交通環(huán)境分析 37

一、鐵路 37
二、公路 38
三、航空 38

第四節(jié) 烏魯木齊市社會環(huán)境分析 39

一、烏魯木齊市人口數(shù)量情況 39
二、烏魯木齊市居民收入分析 39
三、烏魯木齊市家庭收支情況 40

第四章 2018年烏魯木齊市土地市場分析 41

第一節(jié) 烏魯木齊市城市規(guī)劃布局 41

第二節(jié) 烏魯木齊市土地供需分析 42

一、土地供應(yīng)面積分析 42
二、土地成交宗數(shù)分析 42
三、土地成交面積分析 42
四、土地成交金額分析 43

第三節(jié) 烏魯木齊市土地成交分析 43

一、成交地塊規(guī)劃用途 43
二、成交地塊用地面積 47
三、成交地塊建筑面積 50
四、成交地塊的容積率 51
五、成交地塊受讓單位 54

第四節(jié) 烏魯木齊市土地成交價格 56

一、成交地塊的起始價 56
二、成交地塊的成交價 59
三、地塊的成交樓面價 60

第五章 2018年烏魯木齊市房地產(chǎn)市場分析 62

第一節(jié) 烏魯木齊市房地產(chǎn)投資建設(shè)分析 62

一、烏魯木齊市房地產(chǎn)投資額分析 62
二、烏魯木齊市房地產(chǎn)建設(shè)規(guī)模分析 62
三、烏魯木齊市房地產(chǎn)開發(fā)重點(diǎn)企業(yè) 63
四、烏魯木齊市房地產(chǎn)市場價格分析 64

第二節(jié) 烏魯木齊市產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)分析 65

一、烏魯木齊市產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展情況 65
二、烏魯木齊市產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)規(guī)模 65
三、烏魯木齊市產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展規(guī)劃 66

第三節(jié) 烏魯木齊市商品房市場銷售情況 68

一、烏魯木齊市商品房銷售情況 68
二、烏魯木齊市住宅銷售情況 68
三、烏魯木齊市寫字樓銷售情況 68
四、烏魯木齊市商鋪銷售情況 69

第四節(jié) 烏魯木齊市商品房市場情況分析 69

第六章烏魯木齊市商業(yè)地產(chǎn)細(xì)分行業(yè)發(fā)展分析 71

第一節(jié) 烏魯木齊市商業(yè)地產(chǎn)市場分析 71

第二節(jié) 烏魯木齊市商鋪地產(chǎn)市場分析 72

第三節(jié) 烏魯木齊市購物中心市場分析 73

第四節(jié) 烏魯木齊市酒店市場分析 74

第五節(jié) 烏魯木齊市寫字樓市場分析 76

第六節(jié) 烏魯木齊市城市綜合體分析 76

第七章烏魯木齊市商業(yè)地產(chǎn)項目營銷管理分析 79

第一節(jié) 烏魯木齊市商業(yè)地產(chǎn)項目商業(yè)規(guī)劃 79

一、商業(yè)經(jīng)營規(guī)劃的布局順序 79
二、商業(yè)經(jīng)營規(guī)劃的整體利益 79
三、商業(yè)規(guī)劃的黃金分割定律 81
四、配套設(shè)施的作用與投入 82
五、商鋪格局規(guī)劃分析 83

第二節(jié) 烏魯木齊市商業(yè)地產(chǎn)項目經(jīng)濟(jì)測算 85

一、商業(yè)地產(chǎn)項目經(jīng)濟(jì)測算 85
二、商業(yè)地產(chǎn)項目定價方式 86
三、商業(yè)地產(chǎn)項目經(jīng)濟(jì)效益 87

第三節(jié) 烏魯木齊市商業(yè)地產(chǎn)目標(biāo)市場選擇 89

一、目標(biāo)市場的選擇策略 89
（一）集中化進(jìn)入策略 89
（二）商品專業(yè)化策略 89
（三）市場專業(yè)化策略 89
（四）選擇性進(jìn)入策略 89
（五）市場全覆蓋策略 90
二、項目開發(fā)商圈分析法 90
三、商業(yè)地產(chǎn)項目客戶定位 96
（一）商圈范圍界定 96
（二）消費(fèi)者定位 96
（三）商家定位 97
（四）投資者定位 97
四、商業(yè)地產(chǎn)項目業(yè)態(tài)定位 97
（一）業(yè)態(tài)分類與特點(diǎn) 97
（二）項目的業(yè)態(tài)定位 100
（三）業(yè)態(tài)的合理構(gòu)成 101
五、商業(yè)地產(chǎn)項目條件判斷 102

第四節(jié) 烏魯木齊市商業(yè)地產(chǎn)項目營銷推廣 105

一、商業(yè)地產(chǎn)消費(fèi)者行為調(diào)查 105
二、銷售與經(jīng)營的平衡分析 106
三、商業(yè)物業(yè)商鋪營銷特性 106
四、商業(yè)項目營銷推廣流程 108
五、商業(yè)物業(yè)常用銷售方式 111

第五節(jié) 烏魯木齊市商業(yè)地產(chǎn)項目招商實施 113

一、商業(yè)地產(chǎn)項目招商特點(diǎn) 113
二、商業(yè)地產(chǎn)項目招商對象 113
三、商業(yè)地產(chǎn)項目招商流程 115
四、商業(yè)地產(chǎn)招商現(xiàn)存問題 115
五、商業(yè)地產(chǎn)項目招商策略 117
（一）項目招商通用策略 117
（二）購物中心招商策略 121
（三）寫字樓的招商策略 124
（四）商業(yè)街的招商策略 129
（五）餐飲品牌招商策略 130

第八章商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)投融資策略分析 133

第一節(jié) 商業(yè)地產(chǎn)市場融資分析 133

一、商業(yè)地產(chǎn)融資的意義 133
二、商業(yè)地產(chǎn)融資需求分析 133
三、商業(yè)地產(chǎn)融資渠道分析 134
四、商業(yè)地產(chǎn)多元化融資流程 135
五、商業(yè)地產(chǎn)市場融資新平臺 137
（一）商業(yè)抵押擔(dān)保證券CMBS 137
（二）商業(yè)地產(chǎn)基金融資模式 139
六、商業(yè)地產(chǎn)市場融資形勢 140

第二節(jié) 商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)上市融資模式 141

一、商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)上市融資必要性 141
二、商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)上市融資模式 143
三、商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)上市融資效果 147
四、商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)上市融資風(fēng)險 149
（一）買殼上市的風(fēng)險 149
（二）IPO形式的風(fēng)險 149

第三節(jié) 商業(yè)地產(chǎn)信托融資分析 150

一、房地產(chǎn)信托融資模式分析 150
（一）房地產(chǎn)信托融資模式類型 150
（二）房地產(chǎn)信托融資模式優(yōu)劣勢 154
二、商業(yè)地產(chǎn)信托融資情況分析 155
（一）房地產(chǎn)信托季度發(fā)行規(guī)模 155
（二）房地產(chǎn)信托季度余額規(guī)模 155
（三）房地產(chǎn)信托平均收益率 156
三、房地產(chǎn)信托資金運(yùn)用方式 156
四、房地產(chǎn)信托資金投資方式 156
五、房地產(chǎn)信托兌付分析 158
六、房地產(chǎn)信托風(fēng)險分析 159

第四節(jié) 商業(yè)地產(chǎn)融資困難及對策 160

一、商業(yè)地產(chǎn)的固有特性 160
（一）高收益高風(fēng)險并存 160
（二）商業(yè)與地產(chǎn)有機(jī)結(jié)合 160
（三）開發(fā)是基礎(chǔ)/運(yùn)營是關(guān)鍵 160
（四）資金需求巨大 161
二、商業(yè)地產(chǎn)融資的現(xiàn)實困境 161
三、突破困境的有效途徑分析 162
四、商業(yè)地產(chǎn)融資基金待推廣 164

第五節(jié) 商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)投資風(fēng)險及策略 164

一、商業(yè)地產(chǎn)投資風(fēng)險 164
（一）開發(fā)商經(jīng)驗不足 164
（二）同質(zhì)化/空置率高 165
（三）資金鏈壓力較大 165
二、商業(yè)地產(chǎn)投資策略 166
（一）商業(yè)地產(chǎn)投資運(yùn)作 166
（二）各業(yè)態(tài)投資攻略 188
（三）投資注意事項 192

第九章 2019-2025年烏魯木齊市商業(yè)地產(chǎn)投資風(fēng)險及策略分析 196

第一節(jié) 2019-2025年烏魯木齊市商業(yè)地產(chǎn)市場前景預(yù)測 196

第二節(jié) 2019-2025年烏魯木齊市商業(yè)地產(chǎn)市場的投資風(fēng)險 196

一、商業(yè)地產(chǎn)投資的經(jīng)營風(fēng)險 196
二、商業(yè)地產(chǎn)投資的財務(wù)風(fēng)險 196
三、商業(yè)地產(chǎn)管理人才緊缺風(fēng)險 197
四、商業(yè)地產(chǎn)投資的流動性和變現(xiàn)性風(fēng)險 197

第三節(jié) 2019-2025年烏魯木齊市商業(yè)地產(chǎn)市場風(fēng)險規(guī)避及控制策略 197

一、轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險 197
二、加強(qiáng)市場調(diào)查研究 197
三、通過投資組合來分散風(fēng)險 198
四、通過良好的管理控制風(fēng)險 198
五、通過“期權(quán)”交易控制風(fēng)險 198
六、選擇風(fēng)險較小的項目進(jìn)行投資 198

第四節(jié) 2019-2025年烏魯木齊市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展策略建議 198

一、政府要創(chuàng)造良好的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展環(huán)境 199
二、開發(fā)商應(yīng)準(zhǔn)確市場定位，合理選址和規(guī)模 200
三、購買者購買商業(yè)地產(chǎn)時需理性 201

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