所謂城市更新（Urban Renewal），是指對城市中某一衰落的區(qū)域，進(jìn)行拆遷、改造、投資和建設(shè)，使之重新發(fā)展和繁榮。它包括兩方面的內(nèi)容：一方面是客觀存在的實(shí)體（建筑物等硬件）的改造；另一方面為各種生態(tài)環(huán)境，空間環(huán)境，文化環(huán)境，視覺環(huán)境，游憩環(huán)境等的改造和延續(xù)，包括鄰里的社會網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)，心理定勢，情感依戀等軟件的延續(xù)與更新。中國的城市更新研究比歐美國家晚。中國的城市更新始于20世紀(jì)80年代，1984年和1987年建設(shè)部分別在合肥和沈陽召開了兩次全國舊城改造經(jīng)驗(yàn)交流會，對全國各城市的更新改造工作起了積極的推動作用。進(jìn)入90年代，城市更新在全國范圍內(nèi)大規(guī)模地推廣開來。2012年10月1日珠海市實(shí)施《珠海市城市更新管理辦法》，對“三舊”改造政策進(jìn)行一些相應(yīng)的完善和改進(jìn)，城市更新范圍擴(kuò)大，以更具綜合性、更注重城市品質(zhì)和內(nèi)涵提升的“城市更新”概念指導(dǎo)老舊片區(qū)的重建、改建和整治工作。在年內(nèi)，珠海市計劃推進(jìn)16個拆建類城市更新項目開工建設(shè)，用地總面積達(dá)48.25萬平方米，建筑總規(guī)模約194.84萬平方米?！熬胖莼盍S”、九洲港口岸、海濱泳場片區(qū)、城市之心廣場、吉大-南山工業(yè)片區(qū)、九州商貿(mào)中心、拱北口岸片區(qū)、北山歷史文化村等片區(qū)成為城市更新改造的重點(diǎn)地區(qū)。隨著珠海市制定《珠海市城市總體規(guī)劃(2001-2020)》，計劃形成“一條主軸、兩大板塊、三大城區(qū)、多個組團(tuán)”的城市發(fā)展戰(zhàn)略格局?！兑?guī)劃》范圍約7653km2，將珠海市的國土空間劃分為提升完善區(qū)、集聚發(fā)展區(qū)、生態(tài)發(fā)展區(qū)和禁止開發(fā)區(qū)四類，珠海市城市更新有著極大的前景。
第一章 城市發(fā)展創(chuàng)新趨勢分析 11
第一節(jié) 城市開發(fā)創(chuàng)新思維分析 11
一、導(dǎo)入創(chuàng)新視野：重新衡量國際城市 11
二、城市創(chuàng)新緯度：智慧、協(xié)同與包容 18
三、城市戰(zhàn)略創(chuàng)新：生態(tài)經(jīng)濟(jì)城市 20
四、城市經(jīng)濟(jì)創(chuàng)新：跨越資本驅(qū)動時代 20
五、城市社會創(chuàng)新：幸福定義國際城市新標(biāo)桿 21
六、城市文化創(chuàng)新：發(fā)揮創(chuàng)意能力的引領(lǐng)作用 22
七、城市生態(tài)創(chuàng)新：如何充分釋放低碳發(fā)展成果 24
八、城市治理創(chuàng)新：城市交通的全面解決方案 25
九、城市空間創(chuàng)新：多重空間的創(chuàng)新響應(yīng) 26
第二節(jié) 創(chuàng)新型城市建設(shè)的基本模式 27
一、工業(yè)創(chuàng)新主導(dǎo)型模式 27
二、服務(wù)創(chuàng)新主導(dǎo)型模式 27
三、文化創(chuàng)新主導(dǎo)型模式 28
四、科技創(chuàng)新主導(dǎo)型模式 28
五、機(jī)制創(chuàng)新主導(dǎo)型模式 28
六、多驅(qū)聯(lián)動創(chuàng)新型模式 28
第二章 中國城鎮(zhèn)化發(fā)展形勢分析 30
第一節(jié) 中國城鎮(zhèn)化發(fā)展進(jìn)程 30
一、中國的城鎮(zhèn)化進(jìn)程分析 30
二、中國城市規(guī)模增長情況 30
三、中國重點(diǎn)城市經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 31
四、中國各地區(qū)城市建設(shè)情況 33
五、中國主要城市群發(fā)展情況 34
六、城鎮(zhèn)化對國民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn) 58
第二節(jié) 中國城鎮(zhèn)化發(fā)展的質(zhì)量分析 60
一、城鎮(zhèn)化質(zhì)量的內(nèi)涵界定 60
二、城鎮(zhèn)化質(zhì)量評價指標(biāo)體系 60
三、中國城鎮(zhèn)化質(zhì)量評定分析 62
（一）主要城市城鎮(zhèn)化質(zhì)量現(xiàn)狀 62
（二）城鎮(zhèn)化質(zhì)量評分指標(biāo)情況 67
第三節(jié) 中國城鎮(zhèn)化產(chǎn)生的問題分析 73
一、中國城鎮(zhèn)化建設(shè)特征分析 73
二、中國城鎮(zhèn)化建設(shè)誤區(qū)分析 77
三、中國城鎮(zhèn)化模式困境分析 81
（一）城市區(qū)域發(fā)展失衡 81
（二）城市規(guī)模質(zhì)量失衡 83
（三）城市功能定位缺失 83
（四）資源環(huán)境問題突出 84
（五）城市治理能力滯后 84
第四節(jié) 中國新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略解讀 86
一、新型城鎮(zhèn)化要旨分析 86
二、新型城鎮(zhèn)化特點(diǎn)和要求 86
三、新型城鎮(zhèn)化的革新方向 88
四、新型城鎮(zhèn)化的推動措施 89
五、新型城鎮(zhèn)化改革突破口 90
（一）土地流轉(zhuǎn)改革分析 90
（二）戶籍制度改革分析 91
（三）城市群發(fā)展戰(zhàn)略分析 92
（四）新型城鎮(zhèn)化利益分配革新 93
第三章 城市更新內(nèi)涵理念分析 94
第一節(jié) 城市更新的基本概念 94
一、城市更新概念的內(nèi)涵 94
二、城市更新的主要內(nèi)容 94
（一）城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整 94
（二）城市功能定位調(diào)整 95
（三）確定城市適宜人口 95
（四）確定城市開發(fā)強(qiáng)度 95
（五）城市空間形象定位 95
（六）城市用地布局與結(jié)構(gòu)調(diào)整 95
（七）城市道路交通系統(tǒng)更新 95
（八）城市文化復(fù)蘇與更新 95
三、城市更新的目的 95
四、城市更新的分類 96
（一）整治類城市更新 96
（二）改建類城市更新 96
（三）拆建類城市更新 97
五、珠海城市更新方式 97
（一）變廢為寶 97
（二）產(chǎn)業(yè)升級 97
（三）節(jié)約用地 98
（四）新建保障房 98
（五）穿衣戴帽 98
（六）公共配套 98
第二節(jié) 城市更新的起源 99
一、城市更新的背景與發(fā)展階段 99
二、城市更新的理論基礎(chǔ) 100
三、中國城市更新興起的原因及背景 101
第四章 珠海市城市更新投資機(jī)會研究 103
第一節(jié) 珠海市社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 103
一、珠海市國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況 103
二、珠海市城市建設(shè)主要指標(biāo) 103
三、珠海市城市人口增長情況 105
四、珠海市土地供應(yīng)成交分析 105
（一）珠海市土地供應(yīng)情況分析 105
（二）珠海市土地成交情況分析 107
（三）珠海市土地成交金額情況 110
五、珠海市城市更新市場發(fā)展現(xiàn)狀 112
（一）珠海市固定資產(chǎn)投資情況 112
（二）珠海市房地產(chǎn)投資建設(shè)規(guī)模 113
（三）珠海市商品房銷售面積分析 114
（四）珠海市商品房交易價格趨勢 114
第二節(jié) 珠海市城市發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃 115
一、珠海市城市發(fā)展定位 115
二、珠海市各區(qū)域定位 116
三、珠海市城市發(fā)展目標(biāo) 117
四、珠海市城市發(fā)展政策指引 117
五、珠海市城市發(fā)展布局 119
（一）交通體系規(guī)劃 119
1、城市對外交通規(guī)劃 119
2、城市道路交通規(guī)劃 121
3、珠海市街道改造動態(tài) 124
（二）居住用地布局 124
（三）工業(yè)用地布局 126
（四）商業(yè)用地布局 127
第三節(jié) 珠海市城市更新房地產(chǎn)企業(yè)機(jī)會分析 133
一、珠海市城市更新項目發(fā)展歷程 133
二、珠海市城市更新近期重點(diǎn)地區(qū) 133
三、珠海市城市更新啟動項目大全 134
（一）城中舊村改造項目 134
（二）整治類城市更新項目 134
（三）改建類城市更新項目 135
（四）拆建類城市更新項目 135
四、珠海市城市更新市場競爭形勢 136
五、珠海市城市更新項目成功范例 138
（一）南屏“V12” 138
（二）前山（B區(qū)）舊村改建 138
六、珠海市正在推進(jìn)的主要項目 139
（一）城市之心 139
（二）香洲漁港搬遷 140
（三）海濱泳場改造工程 141
第五章 城市更新項目開發(fā)運(yùn)作要點(diǎn) 143
第一節(jié) 城市更新項目 143
一、城市更新項目價值鏈條 143
二、城市更新土地運(yùn)營階段 143
（一）前期準(zhǔn)備 143
（二）拆遷實(shí)施 144
（三）開發(fā)實(shí)施 145
第二節(jié) 城市更新主要的運(yùn)作模式對比 146
一、城市發(fā)展基金模式 146
二、MUT模式 147
三、SUR模式 147
四、IDP模式 148
第三節(jié) 項目盈利模式優(yōu)劣勢對比 148
一、城投自主進(jìn)行一級開發(fā) 148
（一）模式運(yùn)作流程 148
（二）模式利弊分析 149
二、城投尋求合作開發(fā)，并約定投資回報率 150
（一）模式運(yùn)作流程 150
（二）模式利弊分析 150
三、城投謀求戰(zhàn)略性合作開發(fā)，并按股分紅 151
（一）模式運(yùn)作流程 151
（二）模式利弊分析 152
四、城投取地自主進(jìn)行二級開發(fā) 154
（一）模式運(yùn)作流程 154
（二）模式利弊分析 154
五、城投取地轉(zhuǎn)讓變現(xiàn) 155
（一）模式運(yùn)作流程 155
（二）模式利弊分析 155
六、合作取地進(jìn)行二級開發(fā) 156
（一）模式運(yùn)作流程 156
（二）模式利弊分析 156
七、BOT項目轉(zhuǎn)讓 156
（一）模式運(yùn)作流程 156
（二）模式利弊分析 157
第六章 全國舊城改造重點(diǎn)案例分析 158
第一節(jié) “新天地”項目案例分析 158
一、項目地塊特征 158
二、項目開發(fā)特點(diǎn) 158
三、項目開發(fā)成本 158
四、項目整體策略 159
（一）項目定位 159
（二）項目規(guī)劃理念 159
（三）項目整體框架 159
五、“新天地”項目營銷藝術(shù) 160
六、“新天地”項目成功效應(yīng) 160
第二節(jié) 中遠(yuǎn)兩灣城項目案例分析 161
一、項目地塊特征 161
二、項目開發(fā)特點(diǎn) 161
三、項目開發(fā)成本 162
四、項目整體規(guī)劃 162
五、項目開發(fā)策略 163
六、項目經(jīng)濟(jì)評價 164
第三節(jié) 江南新苑項目案例分析 164
一、項目地塊特征 164
二、項目開發(fā)特點(diǎn) 165
三、項目設(shè)計分析 166
四、項目整體規(guī)劃 168
五、物業(yè)經(jīng)營統(tǒng)籌 171
六、項目事件營銷 171
第四節(jié) 金色夏威夷項目案例分析 172
一、項目地塊特征 172
二、項目整體策略 173
三、商業(yè)項目策略 173
四、寫字樓的策略 174
五、公寓策略分析 175
六、成功策略解讀 175
第七章 珠海市城市更新項目定位策略 176
第一節(jié) 城市更新項目發(fā)展策略 176
一、區(qū)域發(fā)展配合整體規(guī)劃 176
二、打造城市形象，創(chuàng)立區(qū)域品牌 177
三、保留傳統(tǒng)文化，傳承歷史文明 177
四、以更新單元為單位進(jìn)行規(guī)劃 177
五、控制城市更新節(jié)奏 178
第二節(jié) 城市更新項目區(qū)域戰(zhàn)略定位 178
一、定位依據(jù) 178
二、戰(zhàn)略定位 184
三、定位描述 186
四、主要目標(biāo) 187
五、戰(zhàn)略格局 188
第三節(jié) 珠海城市主體功能區(qū) 192
一、提升完善區(qū) 193
二、集聚發(fā)展區(qū) 194
三、生態(tài)發(fā)展區(qū) 196
四、禁止開發(fā)區(qū) 198
五、各區(qū)主體功能定位 201
第四節(jié) 城市功能與產(chǎn)業(yè)設(shè)置原則 201
一、區(qū)域特色原則 201
二、適當(dāng)多樣化原則 202
三、相對集中原則 202
四、互補(bǔ)發(fā)展原則 202
第五節(jié) 現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系打造計劃 203
一、培育發(fā)展戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè) 203
二、優(yōu)先發(fā)展高端服務(wù)業(yè) 203
三、加快發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè) 203
四、大力發(fā)展高端制造業(yè) 203
五、創(chuàng)新發(fā)展特色海洋經(jīng)濟(jì)和生態(tài)農(nóng)業(yè) 204
第八章 珠海市城市更新整體包裝及推廣策略 205
第一節(jié) 招商引資策略 205
一、總體策略 205
二、策略具體分解 205
（一）規(guī)劃為本、配套先行 205
（二）改善環(huán)境、吸引投資 205
（三）政府公關(guān)、游說外資 206
（四）整合園區(qū)、集群產(chǎn)業(yè) 206
三、招商操作要點(diǎn) 206
第二節(jié) 整體包裝策略 207
一、總體形象策略 207
二、歷史文化概念包裝建議 207
三、商業(yè)概念包裝建議 207
四、現(xiàn)場包裝建議 208
五、項目宣傳及推廣 208
第三節(jié) 招商引資模式設(shè)計 210
一、招商項目設(shè)定 210
二、招商方式設(shè)定 211
（一）傳統(tǒng)招商引資方式 211
（二）現(xiàn)代主要招商引資方式 211
（三）珠海市主要的招商方式 212
三、招商政策措施設(shè)定 212
四、招商形象展示設(shè)定 213
五、招商引資計劃 214
（一）招商客戶目標(biāo)鎖定 214
（二）招商區(qū)域目標(biāo)鎖定 214
（三）招商引資步驟 214
第四節(jié) 項目招商應(yīng)注意的幾大問題 215
一、招商引資政府角色扮演的問題 215
二、“政策優(yōu)惠”不如誠信服務(wù) 216
三、招商引資要有所選擇 216
四、關(guān)注引資新變化 217
第九章 珠海市更新項目經(jīng)濟(jì)模型研究 218
第一節(jié) 項目地塊地價估算 218
一、基準(zhǔn)地價 218
二、項目地塊價格修正 219
三、項目收入與投入 219
第二節(jié) 項目價差 220
第三節(jié) 項目的風(fēng)險 220
第四節(jié) 項目收益總結(jié) 221
?本報告所有內(nèi)容受法律保護(hù)，中華人民共和國涉外調(diào)查許可證：國統(tǒng)涉外證字第1454號。
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