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內容概括

《廣德縣縣城總體規(guī)劃(2014-2030年)》提出要進一步完善和優(yōu)化廣德工業(yè)園區(qū)，祠山崗以東作為高新制造園區(qū)的預留地。（1）工業(yè)倉儲用地概況城區(qū)規(guī)劃工業(yè)用地總面積為1084.12公頃，占總建設用地的26.52%，人均工業(yè)用地面積為30.11平方米。其中一類工業(yè)用地總面積為562.07公頃，占總建設用地的13.87%，二類工業(yè)用地總面積為501.85公頃，占總建設用地的12.30%，三類工業(yè)用地總面積為15.21公頃，占總建設用地的0.37%。物流倉儲用地總面積為39.81公頃，占總建設用地面積的0.97%，人均物流倉儲用地面積為1.11平方米。（2）工業(yè)用地規(guī)劃策略為減少工業(yè)用地對城市其他用地的干擾，改善目前部分地區(qū)工業(yè)用地與其他用地混雜的現狀，并將分散的污染源集中起來便于控制，將城區(qū)周邊及城區(qū)內部的分散的工業(yè)用地集中起來，集中布置于工業(yè)開發(fā)區(qū)內。工業(yè)開發(fā)區(qū)西以無量溪河為界，東接祠山崗副中心，北臨北環(huán)及宣杭鐵路，南臨南環(huán)及滬渝高速公路（G50），工業(yè)基礎較好，交通優(yōu)勢明顯。開發(fā)區(qū)內對產業(yè)結構進行調整，減少污染較大的三類工業(yè)，形成電子元器件、汽車零部件、紡織家具箱包、新型建材、光氣醫(yī)藥、農產品加工等六大主導產業(yè)。城區(qū)內夏季主導風向為東南風，為減少工業(yè)用地對城區(qū)的環(huán)境影響，開發(fā)區(qū)用地格局基本形成太極大道以南為一類工業(yè)用地，太極大道以北以二類工業(yè)為主，并在南部設置一部分一類工業(yè)用地。北部以機械制造業(yè)為主導產業(yè)，南部以信息電子業(yè)為主導產業(yè)，同時建設PCB產業(yè)園、汽摩配產業(yè)園等專業(yè)園區(qū)，大力開展承接轉移對接合作。（3）倉儲用地規(guī)劃策略利用公路、普通鐵路、高速鐵路的綜合運輸條件，分別在城南（高鐵站東側），城西（沿太極大道），城北建立三大物流倉儲用地片區(qū)。城南片區(qū)，依托新建的高速鐵路，主要以長距離、大運量的物流運輸相銜接。城西片區(qū)通過太極大道（G318）加強同宣城地區(qū)的物流聯(lián)系。城北依托宣杭鐵路及G233、S215加強與蘇南地區(qū)的聯(lián)系。

報告目錄

第一章工業(yè)地產概述 10

第一節(jié) 工業(yè)地產的基礎界定 10

一、工業(yè)地產的定義 10
二、工業(yè)地產的特性 10
（一）政策主導性 10
（二）區(qū)域性分析 11
（三）項目增值性 11
（四）投資回收期長 12
三、工業(yè)地產的分類 13
（一）物流倉儲 13
（二）工業(yè)廠房 14
（三）工業(yè)研發(fā)樓宇 16

第二節(jié) 工業(yè)地產的開發(fā)模式 17

一、工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式 17
（一）開發(fā)主體 17
（二）操作手段 18
（三）所需外部條件 18
（四）開發(fā)模式流程 18
二、主體企業(yè)引導模式 19
（一）開發(fā)主體 19
（二）操作手段 19
（三）所需外部條件 19
（四）開發(fā)模式流程 19
三、工業(yè)地產商開發(fā)模式 20
（一）開發(fā)主體 20
（二）操作手段 20
（三）所需外部條件 20
（四）開發(fā)模式流程 20
四、綜合開發(fā)模式 21
（一）開發(fā)主體 21
（二）操作手段 21
（三）所需外部條件 21
（四）開發(fā)模式流程 21

第三節(jié) 工業(yè)地產主要盈利模式 22

一、工業(yè)地產出租模式 22
二、工業(yè)地產出售模式 22
三、工業(yè)地產RE I TS 23
四、工業(yè)地產收入來源 23

第二章廣德縣工業(yè)地產環(huán)境背景分析 24

第一節(jié) 廣德縣宏觀經濟運行情況 24

一、廣德縣GDP增長情況 24
二、廣德縣固定資產投資 24
三、廣德縣產業(yè)結構分析 26
四、廣德縣工業(yè)發(fā)展形勢 27

第二節(jié) 廣德縣工業(yè)經濟運行情況 28

一、廣德縣工業(yè)經濟效益情況 28
（一）廣德縣工業(yè)增加值分析 28
（二）廣德縣工業(yè)企業(yè)數量分析 28
（三）廣德縣工業(yè)企業(yè)效益分析 29
二、工業(yè)發(fā)展結構分析 29
（一）按所有制分 29
（二）按輕重工業(yè)分 30
（三）廣德縣工業(yè)四大板塊規(guī)劃 31
三、廣德縣工業(yè)發(fā)展區(qū)域布局 31

第三節(jié) 廣德縣地域環(huán)境分析 32

一、地理位置 32
二、自然環(huán)境 32
三、生態(tài)氣候 32
四、資源分布 33

第四節(jié) 廣德縣工業(yè)基礎設施建設 34

一、交通 34
二、供電 35
三、供水 35
四、供氣 36
五、排水 36

第五節(jié) 廣德縣工業(yè)地產市場政策環(huán)境 36

一、房地產政策環(huán)境綜述 36
二、土地市場政策環(huán)境分析 38
三、產業(yè)規(guī)劃重點政策分析 40
四、招商引資優(yōu)惠政策分析 42

第六節(jié) 廣德縣工業(yè)地產行業(yè)社會環(huán)境分析 50

一、人口數量分析 50
二、消費市場分析 51
三、招商引資情況 52

第三章廣德縣重點產業(yè)現狀與產業(yè)集群分析 53

第一節(jié) 廣德縣信息電子產業(yè)發(fā)展現狀分析 53

一、廣德縣信息電子發(fā)展現狀概述 53
二、廣德縣信息電子產業(yè)政策扶持分析 53
三、廣德縣信息電子產業(yè)經濟效益情況 54
四、廣德縣信息電子重點企業(yè)分析 54
五、廣德縣信息電子產業(yè)集群分布情況 56

第二節(jié) 廣德縣新型材料產業(yè)發(fā)展現狀分析 57

一、廣德縣新型材料產業(yè)發(fā)展現狀概述 57
二、廣德縣新型材料產業(yè)經濟效益情況 57
三、廣德縣新型材料產業(yè)重點企業(yè)分析 58
四、廣德縣新型材料產業(yè)集群分布情況 58
五、廣德縣新型材料產業(yè)發(fā)展規(guī)劃分析 58

第三節(jié) 廣德縣汽車零部件產業(yè)發(fā)展現狀分析 59

一、廣德縣汽車零部件產業(yè)發(fā)展現狀概述 59
二、廣德縣汽車零部件產業(yè)經濟效益情況 59
三、廣德縣汽車零部件重點企業(yè)分析 59
四、廣德縣汽車零部件產業(yè)集群分布情況 61
五、廣德縣汽車零部件產業(yè)發(fā)展規(guī)劃分析 61

第四節(jié) 廣德縣智能化成套裝備產業(yè)發(fā)展現狀分析 61

一、廣德縣智能化成套裝備產業(yè)發(fā)展現狀概述 61
二、廣德縣智能化成套裝備產業(yè)集群分布情況 62
三、廣德縣智能化成套裝備產業(yè)發(fā)展規(guī)劃 62

第五節(jié) 廣德縣竹加工產業(yè)發(fā)展現狀分析 62

一、廣德縣竹加工產業(yè)發(fā)展現狀概述 62
二、廣德縣竹加工產業(yè)發(fā)展規(guī)模分析 63
三、廣德縣竹加工產業(yè)總體思路和目標 63
四、廣德縣竹加工產業(yè)重點項目分析 63

第四章 2015-2018年廣德縣土地市場分析 68

第一節(jié) 廣德縣城市規(guī)劃布局 68

第二節(jié) 廣德縣土地供應分析 75

第三節(jié) 廣德縣土地成交分析 76

一、成交地塊規(guī)劃用途 76
二、成交地塊用地面積 80
三、成交地塊建筑面積 83
四、成交地塊的容積率 86
五、成交地塊受讓單位 90

第四節(jié) 廣德縣土地成交價格 92

一、成交地塊的起始價 92
二、成交地塊的成交價 95
三、地塊的成交樓面價 97

第五章廣德縣工業(yè)地產二級市場研究 100

第一節(jié) 廣德縣工業(yè)地產開發(fā)現狀 100

一、廣德縣工業(yè)地產開發(fā)總況 100
二、廣德縣工業(yè)地產發(fā)展趨勢 100
三、廣德縣工業(yè)地產開發(fā)與運營 101

第二節(jié) 各類工業(yè)廠房建設設計 102

一、單層廠房 102
二、多層廠房 102
三、熱加工廠房 103
四、冷加工廠房 104
五、工業(yè)廠房建設趨勢 104

第三節(jié) 廣德縣標準化廠房分析 105

一、工業(yè)廠房投資流程 105
二、標準工業(yè)廠房優(yōu)勢 105
三、標準廠房成本核算 106
四、定制工業(yè)廠房優(yōu)勢 107

第六章廣德縣典型的工業(yè)地產項目分析 109

第一節(jié) PCB產業(yè)園 109

一、園區(qū)發(fā)展基本情況 109
二、園區(qū)功能及布局 109
三、園區(qū)運作現狀分析 110
四、園區(qū)運作模式分析 111

第二節(jié) 廣德新杭經濟開發(fā)區(qū) 112

一、園區(qū)發(fā)展基本情況 112
二、園區(qū)功能及布局 112
三、園區(qū)運作現狀分析 112
四、園區(qū)運作模式分析 113

第三節(jié) 廣德現代綜合物流園項目 114

一、園區(qū)發(fā)展基本情況 114
二、園區(qū)功能及布局 114
三、園區(qū)運作現狀分析 114
四、園區(qū)運作效益分析 115

第四節(jié) 慈興產業(yè)園 115

一、園區(qū)發(fā)展基本情況 115
二、園區(qū)運作現狀分析 115
三、園區(qū)運作模式分析 115
四、園區(qū)運作規(guī)劃分析 115

第五節(jié) 其他重點項目 116

一、廣德臺灣工業(yè)園項目 116
二、廣德縣農業(yè)總部物流基地項目 116
三、廣德縣食品加工園項目 116
四、汽摩配產業(yè)園 117
五、亞太機電園 117

第七章廣德縣工業(yè)地產開發(fā)招商策略分析 118

第一節(jié) 工業(yè)地產成功開發(fā)要素 118

一、項目選址 118
二、項目定位 118
三、客戶選擇 118
四、宣傳造勢 118
五、產業(yè)招商 119
六、服務水平 119

第二節(jié) 工業(yè)地產開發(fā)選址策略 119

一、區(qū)域環(huán)境分析 119
二、開發(fā)區(qū)環(huán)境分析 119
三、產業(yè)依托分析 119
四、交通物流區(qū)位分析 120
五、企業(yè)客戶來源分析 120

第三節(jié) 工業(yè)地產開發(fā)定位策略 120

一、市場定位的必要 120
二、市場地位的策略 121

第四節(jié) 工業(yè)地產招商引資分析 122

一、招商引資的重要性 122
二、傳統(tǒng)招商模式的問題 122
三、招商環(huán)境的打造 124
四、選商分析 125

第五節(jié) 工業(yè)地產招商引資方式 125

一、組合營銷 125
二、中介招商 128
三、產業(yè)招商 129
四、網絡招商 130
五、其他招商方式 132

第八章廣德縣工業(yè)地產融資渠道選擇策略 134

第一節(jié) 房地產投資信托 134

一、房地產信托產品發(fā)行規(guī)模 134
二、信托公司發(fā)行房地信托情況 135
三、房地產信托地區(qū)分布情況 135

第二節(jié) 產業(yè)投資基金 136

一、中國產業(yè)投資基金發(fā)展現狀 136
二、中國產業(yè)投資基金暫行辦法 138
三、產業(yè)投資基金融資形式分析 141
四、房地產產業(yè)投資基金運作分析 141

第三節(jié) 工業(yè)地產企業(yè)股權融資 143

一、股權出讓融資 143
二、增資擴股融資 143
三、產權交易融資 144
四、杠桿收購融資 144
五、風險投資融資 145
六、投資銀行融資 145
七、國內上市融資 146
八、境外上市融資 146
九、買殼上市融資 147

第九章 2019-2023年廣德縣工業(yè)地產業(yè)投資環(huán)境及風險 149

第一節(jié) 2019-2023年廣德縣工業(yè)地產行業(yè)投資環(huán)境分析 149

一、廣德縣工業(yè)地產投資經濟環(huán)境分析 149
二、廣德縣工業(yè)地產投資與影響因素分析 149
三、廣德縣工業(yè)地產融資新渠道分析 150

第二節(jié) 廣德縣工業(yè)地產投資潛力分析 152

一、工業(yè)地產投資價值分析 152
二、工業(yè)地產投資回報率分析 152
三、工業(yè)地產區(qū)域投資熱點分析 153
四、工業(yè)地產區(qū)域投資機會分析 154

第三節(jié) 廣德縣工業(yè)地產投資風險分析 155

一、政策風險 155
二、市場風險 155
三、擴張風險 156
四、經營風險 156

第四節(jié) 關于廣德縣工業(yè)地產投資的建議 156

圖表目錄

圖表 1 工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式流程 18
圖表 2 主體企業(yè)引導模式流程 19
圖表 3 工業(yè)地產商開發(fā)模式流程 20
圖表 4 綜合開發(fā)模式流程 22
圖表 5 2015-2018年廣德縣生產總值統(tǒng)計 24
圖表 6 2015-2018年廣德縣固定資產投資統(tǒng)計 25
圖表 7 2018年廣德縣分行業(yè)固定資產投資額及增長速度 25
圖表 8 2018年廣德縣生產總值及其增長速度 26
圖表 9 2015-2018年廣德縣工業(yè)化率情況 27
圖表 10 2018年廣德縣主要經濟指標 27
圖表 11 2015-2018年廣德縣工業(yè)增加值分析 28
圖表 12 2015-2018年廣德縣工業(yè)企業(yè)數量分析 29
圖表 13 廣德縣工業(yè)企業(yè)效益分析 29
圖表 14 按所有制分工業(yè)發(fā)展結構分析 30
圖表 15 按輕重工業(yè)分工業(yè)發(fā)展結構分析 30
圖表 16 四大工業(yè)板塊重點發(fā)展導向 31
圖表 17 2015-2018年廣德縣用電量統(tǒng)計 35
圖表 18 廣德縣用地指標表 38
圖表 19 廣德縣城區(qū)建設用地管制分區(qū)表 39
圖表 20 廣德縣規(guī)劃區(qū)城鄉(xiāng)規(guī)劃用地表 39
圖表 21 廣德縣“十三五”時期經濟社會發(fā)展主要目標 40
圖表 22 2015-2018年廣德縣人口數量統(tǒng)計 51
圖表 23 2015-2018年廣德縣社會消費品零售總額 51
圖表 24 2015-2018年廣德縣實際利用外資情況 52
圖表 25 2015-2018年廣德縣信息電子產業(yè)產值 54
圖表 26 廣德縣信息電子重點企業(yè)名錄 54
圖表 27 廣德縣新材料重點企業(yè)名錄 58
圖表 28 廣德縣汽車零部件重點企業(yè)名錄 60
圖表 29 廣德縣竹產業(yè)發(fā)展主要指標預期 63
圖表 30 廣德縣竹加工產業(yè)重點項目分析 64
圖表 31 廣德縣規(guī)劃區(qū)現狀建設用地 75
圖表 32 2015-2018年廣德縣土地成交面積 76
圖表 33 2015-2018年廣德縣成交地塊規(guī)劃用途 76
圖表 34 2015-2018年廣德縣成交地塊用地面積 80
圖表 35 2015-2018年廣德縣成交地塊建筑面積 83
圖表 36 2015-2018年廣德縣成交地塊的容積率 86
圖表 37 2015-2018年廣德縣成交地塊受讓單位 90
圖表 38 2015-2018年廣德縣成交地塊起始價 92
圖表 39 2015-2018年廣德縣成交地塊成交價統(tǒng)計 95
圖表 40 2015-2018年廣德縣成交地塊成交樓面價統(tǒng)計 97
圖表 41 廣德縣工業(yè)用地現狀 100
圖表 42 廣德縣工業(yè)用地規(guī)劃 101
圖表 43 某單位通用廠房砼框架/單層類廠房工程說明 106
圖表 44 某單位通用廠房砼框架/單層類廠房造價說明 106
圖表 45 某廠房砼框架/雙層類廠房工程說明 106
圖表 46 某廠房砼框架/雙層類廠房造價說明 107
圖表 47 某號廠房輕鋼/單層類廠房工程說明 107
圖表 48 某號廠房輕鋼/單層類廠房造價說明 107
圖表 49 廣德PCB產業(yè)園配備設施 109
圖表 50 PCB產業(yè)園部分入駐企業(yè)統(tǒng)計 110
圖表 51 廣德現代綜合物流園項目基本情況 114
圖表 52 2018年房地產集合信托月度發(fā)行規(guī)模變化趨勢圖 134
圖表 53 2018年信托公司房地產信托發(fā)行規(guī)模排名Top10 135
圖表 54 2018年房地產信托項目主要分布區(qū)域 136
圖表 55 2018年房地產信托項目主要分布城市 136
圖表 56 《政府出資產業(yè)投資基金管理暫行辦法》建立績效評價體系具體規(guī)定 140
圖表 57 廣德縣工業(yè)地產投資與價格的影響因素 150

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