在去庫(kù)存的基調(diào)下，2015年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了復(fù)蘇，一線(xiàn)城市樓市則出現(xiàn)了另類(lèi)繁榮，深圳、上海房?jī)r(jià)相繼暴漲。

房?jī)r(jià)一路走高的背后，寬松信貸政策“功不可沒(méi)”。降準(zhǔn)降息、降低首付和貸款利率折扣等組合拳讓剛需客、換房客和投資客相繼入市，樓市進(jìn)入了高杠桿時(shí)期。

全國(guó)個(gè)人購(gòu)房貸款余額也水漲船高。截至2015年末，我國(guó)個(gè)人購(gòu)房貸款余額已經(jīng)達(dá)到14.18萬(wàn)億元，2015年至今則新增逾3萬(wàn)億元，占到了總額的20%左右。

兩會(huì)期間，多部委針對(duì)一線(xiàn)城市高房?jī)r(jià)進(jìn)行密集表態(tài)，警示首付貸等加杠桿風(fēng)險(xiǎn)，字里行間，“看得見(jiàn)的手”已經(jīng)伸向了房地產(chǎn)信貸領(lǐng)域。

一年花了過(guò)去四年的錢(qián)

央行日前發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，截至2015年末，我國(guó)個(gè)人購(gòu)房貸款余額為14.18萬(wàn)億元，占整個(gè)信貸總額93.95萬(wàn)億的15%。

雖然整體看個(gè)貸占比不高，但從2015年的情況來(lái)看，個(gè)貸總額出現(xiàn)了井噴。2015全年個(gè)貸新增2.66萬(wàn)億元，比上年末增長(zhǎng)23.2%，同比多增9368億元，占全年新增貸款總額11.72萬(wàn)億的22%。

這意味著，僅在2015年新增的個(gè)貸，就占到了個(gè)貸余額的18.75%；也就是說(shuō)，中國(guó)人在2015年一年房貸消費(fèi)就占到了過(guò)去20年（1995-2015）的將近20%，是年平均增長(zhǎng)量的近四倍，通俗來(lái)說(shuō)就是，“買(mǎi)房子一年花了四年的錢(qián)”。

個(gè)貸的突然爆發(fā)顯然與信貸政策變化有關(guān)。進(jìn)一步的統(tǒng)計(jì)顯示，這一輪個(gè)貸的井噴始自2014年的9·30新政。2014年第三季度末，個(gè)貸余額增長(zhǎng)降到了3800億的近三年低位，但到了2014年四季度，個(gè)貸余額增長(zhǎng)開(kāi)始大幅回升，到2015年三季度達(dá)到8100億高位；其占信貸余額增長(zhǎng)比例也從2014年三季度的19.56%，升至2015年三季度的24.26%，2015年12月則大幅飆升至40%。

在全國(guó)數(shù)字上升的時(shí)候，個(gè)別城市的個(gè)人購(gòu)房貸款數(shù)量增長(zhǎng)更為顯眼。

來(lái)自人民銀行深圳中心支行的統(tǒng)計(jì)顯示，2015年12月末，深圳個(gè)人住房貸款余額為7420億元，同比增長(zhǎng)40.0%。2015年全年，新發(fā)放個(gè)人住房貸款3408億元，增長(zhǎng)2.1倍。

另外，今年春節(jié)過(guò)后突然火熱起來(lái)的上海，在2015年的房貸規(guī)模也非?？焖俚卦鲩L(zhǎng)。上海官方公布數(shù)據(jù)顯示，截至2015年底，上海市中資商業(yè)銀行本外幣個(gè)人購(gòu)房貸款余額7951.38億元，增長(zhǎng)23.7%。

個(gè)貸的這種井噴放量也一直延續(xù)到了2016年，根據(jù)央行數(shù)據(jù)，2016年首月，新增人民幣貸款井噴至2.51萬(wàn)億元，同比多增1.04萬(wàn)億元，創(chuàng)下歷史最高紀(jì)錄，其中相當(dāng)部分流向了個(gè)貸。

多位資深業(yè)內(nèi)人士指出，一方面，購(gòu)房首付的不斷降低，使更多人能夠達(dá)到購(gòu)房門(mén)檻，房市預(yù)期向好，各地銀行放貸的積極性提高，房貸獲得快速上漲；另一方面，房地產(chǎn)市場(chǎng)火熱，降準(zhǔn)降息帶來(lái)的大量資金流入了房地產(chǎn)市場(chǎng)。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，購(gòu)房需求的短期釋放也是原因之一。目前房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入存量市場(chǎng)，從需求端來(lái)說(shuō)，人口增長(zhǎng)已經(jīng)不足以支撐房地產(chǎn)爆發(fā)式增長(zhǎng)，但2015年取消限購(gòu)限貸，擠壓出的存量需求得以釋放。

以深圳為例，萬(wàn)科董秘譚華杰向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者指出，深圳2012-2014年連續(xù)三年實(shí)際上房?jī)r(jià)是陰跌的，也累積了很多購(gòu)房需求，而這些需求在2015年得到了集中爆發(fā)。

寬松信貸助推房?jī)r(jià)

居民購(gòu)房需求的突然爆發(fā)，源于信貸政策的變化，而這種爆發(fā)的結(jié)果，進(jìn)一步影響了房?jī)r(jià)的走勢(shì)，成為房?jī)r(jià)上漲的助推器。

國(guó)泰君安證券研究所首席宏觀分析師任澤平指出，從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)看，購(gòu)房首付比例和貸款利率變動(dòng)，對(duì)購(gòu)房者支付能力影響很大。購(gòu)房需求容易受到房貸政策影響而出現(xiàn)集中爆發(fā)現(xiàn)象，短期內(nèi)易推動(dòng)房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。

合富房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究院院長(zhǎng)龍斌分析稱(chēng)，購(gòu)房門(mén)檻降低之后造成需求溢出，供不應(yīng)求，房?jī)r(jià)迅速上升，帶來(lái)財(cái)富效應(yīng)，進(jìn)一步放大需求，造成房?jī)r(jià)進(jìn)一步上升，形成循環(huán)。

從實(shí)際表現(xiàn)來(lái)看，2014年9·30新政出臺(tái)，央行開(kāi)始降低購(gòu)房首付，11月進(jìn)行“雙降”，之后在2015年3月30日再降低首付以及持續(xù)的降息后，房?jī)r(jià)一路反彈，截至2015年12月，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的70個(gè)大中城市新房和二手房價(jià)格同比綜合平均漲幅分別為7.7%和7.6%；2015年全年，全國(guó)新建商品住宅成交均價(jià)達(dá)6472元/平方米，同比上漲9.1%。

分城市看，深圳表現(xiàn)得尤為明顯。2015年二季度開(kāi)始，深圳房?jī)r(jià)快速上漲，部分區(qū)域如龍華、蛇口、西麗等多個(gè)項(xiàng)目上漲幅度達(dá)到50%甚至翻番；全年來(lái)看，深圳房?jī)r(jià)同比上漲48%，一舉超過(guò)北京成為全國(guó)第一；與此同時(shí)，深圳房貸余額也快速飆升，同比增幅在40%以上。

今年春節(jié)前后上海樓市的爆發(fā)，也與個(gè)貸增長(zhǎng)呈正相關(guān)。據(jù)央行上?？偛拷y(tǒng)計(jì)，今年1月份上海地區(qū)個(gè)人住房貸款單月增加346.3億元，單月增量打破去年9月份所創(chuàng)紀(jì)錄，創(chuàng)下近3年來(lái)新高，環(huán)比多增139.9億元，同比多增243.1億元。

把時(shí)間拉長(zhǎng)了來(lái)看，近十年的央行數(shù)據(jù)顯示，個(gè)人住房貸款規(guī)模與房?jī)r(jià)的走勢(shì)呈現(xiàn)出一致性。在信貸政策松動(dòng)的時(shí)期，2007年、2009年和2010年全年住戶(hù)中長(zhǎng)期消費(fèi)性貸款（主要是個(gè)貸）增速分別超過(guò)20%、30%和25%，房?jī)r(jià)也獲得了顯著增長(zhǎng)，增速約在15%左右。尤其在2009年，個(gè)人住房貸款同比增速高達(dá)59.73%，商品房銷(xiāo)售價(jià)格同比增速為23.18%。

反之，在信貸政策收緊的時(shí)期房?jī)r(jià)走勢(shì)出現(xiàn)了回落，2008年和2012年全年住戶(hù)中長(zhǎng)期消費(fèi)性貸款增速落在10%-13%之間，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)速度也有明顯的“跳水”，增速回落到10%以下。

“場(chǎng)內(nèi)外”的加杠桿

與2009年不同的是，這一輪房地產(chǎn)信貸放松，是以降低首付比例、放大杠桿為核心的。2015年3·30新政出臺(tái)，二套房首付降至4成；公積金貸款首套首付最低為20%，二套降至3成。

2016年2月2日，央行銀監(jiān)會(huì)進(jìn)一步降低首付比例，首套房商業(yè)性個(gè)貸首付比例下調(diào)至25%，對(duì)于不限購(gòu)城市首付比例最低可至20%，二套房首付比例降至30%。

張大偉指出，這種寬松與2009年最大的區(qū)別是，降低首付放大了杠桿。央行最低20%首付是5倍杠桿，其余80%利用銀行貸款，這可視之為場(chǎng)內(nèi)加杠桿?！皥?chǎng)外”通過(guò)首付貸再次加杠桿，10%首付是10倍杠桿，5%首付就是20倍杠桿了，這樣的案例現(xiàn)在市場(chǎng)上都已經(jīng)存在；但與此同時(shí)，購(gòu)房者支付了低首付，導(dǎo)致貸款額增加，貸款成本提高，目前商業(yè)銀行大多只給95折利率，月供、還款壓力很大。這在樓市去庫(kù)存的背景下帶來(lái)了風(fēng)險(xiǎn)，一旦房?jī)r(jià)下跌，出現(xiàn)斷供的可能性便會(huì)增加。

而2009年的寬松政策核心則是降低利率，用（首套房）利率7折降低了購(gòu)房者的成本，彼時(shí)房屋總價(jià)也沒(méi)那么高，所以增加杠桿的風(fēng)險(xiǎn)非常低，購(gòu)房者的還款能力也比較強(qiáng)。

還有一個(gè)不同是，2009年的信貸寬松是“普惠式”的，全國(guó)幾乎每個(gè)區(qū)域房?jī)r(jià)都在上漲；而2015年以來(lái)的寬松則是結(jié)構(gòu)性的，資金僅僅流向了一線(xiàn)城市及部分二三線(xiàn)城市，推動(dòng)了深圳、上海、南京等地房?jī)r(jià)大幅上漲，區(qū)域之間劇烈分化，也導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)上升。

張大偉表示，現(xiàn)在的信貸寬松政策實(shí)施背景與2009年也存在差別，如此高的信貸數(shù)據(jù)能否持續(xù)需要打個(gè)問(wèn)號(hào)。

“一方面，2009年信貸釋放的基礎(chǔ)是比較緊縮的，但是今年的宏觀信貸數(shù)據(jù)都處在高位。另一方面，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求不一樣，2009年大部分城市征地需求比較龐大，市場(chǎng)基礎(chǔ)較好，人口凈增長(zhǎng)，購(gòu)房需求旺盛。而目前，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體供大于求，正在去庫(kù)存?！睆埓髠フf(shuō)。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者獲悉，監(jiān)管部門(mén)已經(jīng)注意到樓市場(chǎng)外加杠桿存在的風(fēng)險(xiǎn)，上周央行上海總部召集部分銀行，了解與會(huì)銀行的個(gè)人住房按揭貸款投放計(jì)劃，以及銀行與房產(chǎn)中介的合作情況。

在北京和深圳，金融監(jiān)管部門(mén)開(kāi)始排查“首付貸”風(fēng)險(xiǎn)，一些小額貸款和P2P平臺(tái)已經(jīng)暫停放貸。

房貸調(diào)控機(jī)制的建立

14萬(wàn)億的房貸總額是高還是低？過(guò)去一年多來(lái)的個(gè)貸大幅增加是否意味著風(fēng)險(xiǎn)？當(dāng)前樓市是繼續(xù)加杠桿還是去杠桿？

周小川指出，“中國(guó)個(gè)人住房貸款占銀行總貸款中的比重還是相對(duì)偏低的，有很多國(guó)家個(gè)人貸款，特別是住房貸款可能占總貸款的40%-50%，中國(guó)只有百分之十幾，比例比較低。所以銀行系統(tǒng)也覺(jué)得個(gè)人住房抵押貸款還是相對(duì)比較安全的產(chǎn)品，有發(fā)展的機(jī)會(huì)?！?

那么，這個(gè)發(fā)展的機(jī)會(huì)有多大？中信證券認(rèn)為，中國(guó)居民的杠桿率其實(shí)偏低，2015年，全年新增的個(gè)人購(gòu)房按揭貸款只相當(dāng)于商品房銷(xiāo)售額的30%。以未來(lái)每年這個(gè)比例提升8%來(lái)計(jì)算，按揭放款占當(dāng)年銷(xiāo)售額70%為居民買(mǎi)房貸款依賴(lài)度頂峰，則居民快速加杠桿的趨勢(shì)可以維持超過(guò)3年。

但是張大偉指出，按純商品住宅來(lái)算，2015年個(gè)貸占銷(xiāo)售總額約40%，已經(jīng)很高了，這是被平均的數(shù)字，其中有全款購(gòu)房有貸款70%的；而如果個(gè)貸占到銷(xiāo)售總額的70%，則意味著出現(xiàn)零首付了。國(guó)外來(lái)看是計(jì)入信貸衍生產(chǎn)品如次級(jí)貸，才能達(dá)到70%。

張大偉認(rèn)為，真正良性的、健康的住房需求是應(yīng)該得到信貸支持的，信貸的支持表現(xiàn)在降低利率而非僅僅降低首付，否則，零首付或一成首付將會(huì)使很多人成為不合格的貸款人，次貸危機(jī)就是因此而起。

譚華杰也曾向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者指出，在世界范圍內(nèi)，對(duì)于居民首套房、自住需求的購(gòu)房都是有信貸優(yōu)惠的，對(duì)首套房的支持，包括低首付和低利率。一般首套房首付20%左右，貸款利率在1%-3%之間，在香港首套房房貸利率在1%-2%之間，美國(guó)、加拿大約為3%，新加坡是按年浮動(dòng)，第一年約為1.2%。

對(duì)于未來(lái)房地產(chǎn)信貸政策的走向，中國(guó)人民銀行副行長(zhǎng)潘功勝3月8日表示，當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)基本特征是總量過(guò)剩、區(qū)域分化。因此，住房信貸政策調(diào)整的基本邏輯和總體基調(diào)是“因地施策”。

現(xiàn)有的對(duì)北上廣深等限購(gòu)城市維持較高的最低首付比例的政策，與對(duì)非限購(gòu)城市個(gè)人住房貸款的最低首付比例的自律調(diào)整，已經(jīng)融入了差別化處理的邏輯。

任澤平建議，我國(guó)需要實(shí)行長(zhǎng)期穩(wěn)定的住房信貸金融政策?？裳芯亢吞剿骶用褓?gòu)房時(shí)的首付比例和貸款利率固定或兩者反向變動(dòng)的房貸政策，以穩(wěn)定購(gòu)房者預(yù)期，避免購(gòu)房需求短期內(nèi)提前釋放。

此外，為減少通脹水平對(duì)貸款利率的影響，中長(zhǎng)期可考慮成立專(zhuān)門(mén)的住房?jī)?chǔ)蓄銀行，通過(guò)與通脹水平掛鉤，使真實(shí)貸款利率長(zhǎng)期不變。

（來(lái)源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道 張曉玲 楊?lèi)傡鳎?